Apartament - mieszkanie z wyższej półki

Apartament - mieszkanie z wyższej półki

apartament, apartamentowiec, apartamenty na sprzedaż, deweloper, luksusowe mieszkania, mieszkanie, mieszkanie na sprzedaż, raport, rynek mieszkaniowy, rynek pierwotny

Jakie mieszkanie można nazwać apartamentem? Ile kosztuje apartament? Jakie inwestycje apartamentowe powstały w Polsce w 2009 roku?

Firma Infinite Investment przygotowała raport na temat rynku apartamentów w głównych miastach Polski w 2009 roku.

Klasyfikacja budownictwa apartamentowego

Kluczowym parametrem charakteryzującym inwestycję apartamentową i odróżniającą ją od pozostałego segmentu rynku mieszkaniowego, na który składają się mieszkania w budownictwie popularnym i o podwyższonym standardzie, jest m.in. oryginalna architektura budynków apartamentowych.
Do najistotniejszych elementów stanowiących o atrakcyjności apartamentu należą także lokalizacja - projekty apartamentowe związane są ściśle z centrami miast.
Mieszkania z tzw. „wyższej półki” zaopatrzone są w klimatyzację oraz w nowoczesny sprzęt technologiczny (np. HMS, BMS).
Minimalna powierzchnia, którą powinien charakteryzować się apartament to około 70 m2, niemniej jednak minimalna wielkość apartamentu jest różna w zależności od rynku. Natomiast wysokość tego typu mieszkań powinna przekraczać 2,8 m. Niejednokrotnie luksusowe mieszkania charakteryzują się wysokością powyżej 3 m.
Inwestycje apartamentowe charakteryzują się kameralnością. Są to głównie kilkukondygnacyjne budynki, w których znajduje się niewielka ilość lokali mieszkalnych, usytuowanych po zaledwie kilka na każdym z pięter. Wyjątek stanowią wysokościowce powstające w centrach miast.
Pozostałe cechy charakteryzujące apartamenty to otwarta przestrzeń, możliwość podziału tego typu mieszkań na część nocną, przeznaczoną tylko dla mieszkańców oraz na część dzienną - gościnną.
Do atutów mieszkań znajdujących się w inwestycjach apartamentowych zaliczyć trzeba także wysokie okna, wykonane z wysokiej jakości stolarki drewnianej.
W apartamentowcach zazwyczaj znajduje się recepcja oraz lobby dla gości, a także garaż podziemny dla mieszkańców. Budynki tego typu odznaczają się wysokim standardem wykończenia elewacji i powierzchni wspólnych (kamień naturalny, drewno, mosiądz) oraz małą architekturą. W ramach budynków apartamentowych powstają udogodnienia w postaci basenu, SPA, centrum fitness. Nowością jest tzw. consierge, zapewniający dodatkowe usługi dla mieszkańców, takie jak zakupy, sprzątanie itp.
Bezpieczeństwo lokatorów zapewniają całodobowa ochrona oraz monitoring. Do największych mieszkań zazwyczaj przypisane są tarasy lub ogrody.

Rozwój rynku apartamentów w Polsce

Rynek inwestycji apartamentowych zaczął się rozwijać w Polsce pod koniec lat 90. Niekwestionowanym liderem pod względem ilości inwestycji w segmencie premium jest Warszawa. Stołeczny rynek rozwija się najdynamiczniej spośród dużych aglomeracji, co jest spowodowane największą ilością napływających do tego miasta inwestorów oraz wysokiego statusu materialnego potencjalnych nabywców.
Od kilku lat projekty apartamentowe zaczęły powstawać także w pozostałych głównych ośrodkach regionalnych Polski - w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu oraz w Gdańsku, czyli w miastach, które charakteryzują się dynamicznym rozwojem oraz rosnącą liczbą inwestycji zagranicznych.
W związku z ogólnoświatowymi zawirowaniami na rynkach finansowych i zaostrzoną polityką kredytową banków hamującą realizację inwestycji, część deweloperów zarówno krajowych, jak i międzynarodowych, zmniejszyła swoje zainteresowanie w inwestowanie w segment mieszkań premium. Niemniej jednak, rynek mieszkań z „wyższej półki” jest nadal w Polsce rynkiem perspektywicznym, mającym szansę na dalszy rozwój. Jest to spowodowane tym, że sektor inwestycji apartamentowych w Szczecinie, Łodzi, Katowicach jest nadal niedoinwestowany.

Istniejące inwestycje apartamentowe

W opinii analityków Infinite Investment, na koniec IV kw. 2009 roku segment inwestycji apartamentowych stanowił niewielki odsetek podaży mieszkań realizowanych ogółem, który w zależności od rynku, kształtował się na poziomie zaledwie kilku procent.
W 2009 roku w Warszawie i pozostałych miastach regionalnych wybudowano łącznie 27 inwestycji apartamentowych, z czego najwięcej mieszkań w ramach inwestycji apartamentowych zrealizowano w Krakowie oraz w Warszawie. Najmniejsza podaż została odnotowana w Poznaniu, gdzie w ramach czterech kameralnych inwestycji oddano do użytku około 105 mieszkań w segmencie premium.

Inwestycje w budowie

Według danych analityków Infinite Investment w Warszawie i w głównych miastach regionalnych w trakcie 2009 roku na etapie budowy znajdowało się 38 projektów apartamentowych, oferujących w sprzedaży łącznie około 4.100 mieszkań.

W 2009 roku najdynamiczniej rozwijającym się miastem pod względem ilości nowych inwestycji apartamentowych była Warszawa, która pod względem noworealizowanej podaży wyprzedziła Kraków – podkreśla Beata Hebel, Real Estate Analyst w Infinite Investment.

W związku z kryzysem gospodarczym w ciągu 2009 roku wstrzymano budowę dwóch wysokościowców - Sky Tower we Wrocławiu oraz Złota 44 w Warszawie. Do inwestycji apartamentowych w zawieszeniu należały także Casa Verona w Poznaniu oraz Mount Blanc Living we Wrocławiu.

Inwestycje na etapie planowania

Na etapie planowania odnotowano zaledwie czternaście inwestycji apartamentowych w Warszawie i głównych miastach regionalnych. Niewielka liczba planowanych apartamentowców, o których informacje zostały ujawnione przez deweloperów w 2009 roku, jest ściśle związana z obawami deweloperów odnośnie kształtowania się popytu na luksusowe mieszkania, z ryzykiem związanym z bieżącą i prognozowaną sytuacją gospodarczą oraz z zacieśnieniem polityki kredytowej banków związanej z przyznawaniem kredytów na finansowanie nowych inwestycji.
Z kolei najważniejszą przyczyną zaostrzania polityki kredytowej wobec deweloperów pozostaje niepewność banków co do przyszłego stanu koniunktury oraz niestabilna kondycja finansowa niektórych firm deweloperskich.

Ceny apartamentów

W IV kw. 2009 roku średnie ważone ceny brutto mieszkań w segmencie apartamentowym w Warszawie i głównych miastach regionalnych Polski kształtowały się na poziomie od 10.300 zł brutto/m2 w Poznaniu do 21.000 zł brutto/m2 w Warszawie – twierdzi Beata Hebel, Real Estate Analyst w Infinite Investment.
W niektórych inwestycjach podawane ceny mieszkań w segmencie apartamentowym były cenami do negocjacji. Zauważalne było również oferowanie mieszkańcom garażu, miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej w cenie mieszkania.

Popyt na apartamenty w poszczególnych miastach

Popyt na mieszkania w segmencie apartamentowym utrzymuje się na stabilnym poziomie. Największym powodzeniem cieszą się kameralne inwestycje położone w atrakcyjnych i niepowtarzalnych lokalizacjach, w centrach miast bądź w ich pobliżu. Wysoka kapitałochłonność inwestycji apartamentowych powoduje, że osobami kupującymi mieszkania premium są przeważnie osoby o podwyższonym statusie materialnym. Pomimo tego, że segment inwestycji apartamentowych stanowi niewielki udział w rynku, odnotowywane jest znaczne zainteresowanie nimi, zarówno ze strony prywatnych inwestorów, jak i ze strony deweloperów, o czym świadczy liczba aktualnie prowadzonych przedsięwzięć. Warto dodać, że decyzje o budowie obecnie realizowanych inwestycji apartamentowych podejmowane były w okresie lepszej koniunktury gospodarczej. Na wzrost zainteresowania mieszkaniami z tzw. „wyższej półki” wpływa również wzrost zamożności społeczeństwa. Według autorów badania GFK Polonia, siła nabywcza Polaków mieszkających w 15 spośród 379 powiatów stanowi około 50% średniej europejskiej. Najzamożniejsi konsumenci to Warszawiacy, którzy mogą wydać średnio na zakupy w ciągu roku 7.800 EUR, czyli 66,7% średniej europejskiej, która wynosi około 11.694 EUR. Niemniej jednak, autorzy raportu wskazują na fakt, że pod koniec 2009 roku nastąpił spadek zamożności przeciętnego polskiego konsumenta o 1,5% wobec 2008 roku.

Zainteresowanie apartamentami wynika również z tego, że lokowanie kapitału w ten segment nieruchomości jest postrzegane w długim okresie czasu jako wysoko rentowna inwestycja. W związku z tym, nabywca apartamentu z racji ograniczonej podaży tego typu inwestycji, może liczyć na długofalowy wzrost wartości nieruchomości w przyszłości – przekonuje Beata Hebel, Real Estate Analyst w Infinite Investment.

Trendy

Zauważalnym trendem na rynku apartamentów w Polsce jest powstawanie luksusowych mieszkań na rynkach Starego Miasta oraz modernizacja historycznych kamienic znajdujących się w centralnych lokalizacjach miast – uważa Beata Hebel, Real Estate Analyst w Infinite Investment.

Apartamenty w tego typu inwestycjach charakteryzują się z reguły wyższym przedziałem cenowym, co jest niewątpliwie związane z wysoką kapitałochłonnością rewitalizacji historycznych budynków. Do apartamentów w zmodernizowanych kamienicach zaliczyć można m.in. Apartamenty Drukarnia Narodowa, Starowiślna 52, Słowackiego 37 w Krakowie, a także inwestycje Wilcza 22, Restaura Piękna, Rezydencja na Wspólnej oraz planowany Foksal 13-15 w Warszawie.

Prognoza rozwoju rynku inwestycji apartamentowych w Polsce

Analitycy Infinite Investment prognozują, że w związku z niewielką liczbą planowanych inwestycji apartamentowych, która jest związana z zaostrzeniem warunków przyznawania kredytu na finansowanie inwestycji deweloperskich przez banki w 2009 roku, w przyszłości można oczekiwać malejącej liczby przedsięwzięć w segmencie apartamentowym, co doprowadzić może do nadwyżki popytu nad podażą, a tym samym do wzrostu cen.

Wybrane inwestycje apartamentowe w Polsce (Źródło: Infinite Investment)