Baza lokalizacji zamknij
  • Województwo
Logowanie zamknij
  • Login:
  • Hasło:

Nie masz konta? Przejdź do formularza rejestracji

Rejestracja
Wyślij wiadomość zamknij
Wyślij wiadomość zamknij
logowanie
rynek pierwotny mieszkania domy działki komercyjne katalog firm aktualności kredyty hipoteczne
rejestracja agencji i deweloperów dodaj ogłoszenie

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność

tagi tematyczne grunty przekształcenie użytkowania wieczystego rynek nieruchomości użytkowanie wieczyste
dom działka, Suwalszczyzna
dom działka, Suwalszczyzna

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność to krok w kierunku uelastycznienia rynku nieruchomości w Polsce oraz zwiększenia atrakcyjności tego sektora dla inwestorów. Jednak każda decyzja o przekształceniu wymaga od przedsiębiorców indywidualnych analiz i dokładnej oceny ryzyka i korzyści z nim związanych. Również samorządy będą musiały przygotować się do zmian planując swoje przychody z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.

Użytkowanie wieczyste, pomimo długiego funkcjonowania na rynku, nadal budzi wiele niepewności finansowych, księgowych i podatkowych. W przypadku Warszawy, obszar zajęty przez grunty użytkowane wieczyście to blisko 80% powierzchni centralnych dzielnic miasta.

Zdaniem ekspertów największym ryzykiem dla przedsiębiorców są opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, które stanowią kilka procent kosztów operacyjnych spółek. - W latach 2009-2011 wzrost wysokości tej opłaty wyniósł od 150% do nawet 1000%. Udział tego obciążenia wzrasta dodatkowo, jeżeli odnosi się do kosztów operacyjnych samej nieruchomości, a więc podwyższa koszty najmu i zdecydowanie obniża konkurencyjność poszczególnych obiektów. Dodatkowo, opłata uzależniona jest od celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste oraz może podlegać aktualizacji co trzy lata – mówi Marta Kamionowska, Wicedyrektor w Dziale Doradztwa Finansowego Deloitte.

Możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego mają osoby prawne, w tym spółki handlowe, będące użytkownikami wieczystymi, oraz właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Możliwość przekształcenia mają także spółdzielnie będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży położonych na gruntach użytkowanych. Warunkiem zakwalifikowania się do przekształcenia jest co do zasady fakt posiadania prawa użytkownia wieczystego na dzień 13 października 2005 r.

Zobacz także: Grunty pod zabudowę jednorodzinną w Szczecinie

Wyłączone z możliwości przekształcenia są nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste państwowym i samorządowym osobom prawnym, a także spółkom handlowym, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym. Dodatkowo, wykluczone są firmy, wobec których toczy się postępowanie administracyjne, mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycję w publicznym celu. Specjalną grupą wyłączoną z procesu przekształceń są także grunty oddane w użytkowanie wieczyste Polskiemu Związkowi Działkowców.

Jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność?
Procedurę rozpoczyna się z chwilą złożenia wniosku do odpowiedniego organu administracyjnego, w zależności od tego, czy nieuchomość podlega pod Skarb Państwa czy jednostkę samorzadu terytorialnego. Dokument powinien zwierać żądanie przekształcenia użytkowania wieczystego. Od rozstrzygnięcia w zakresie przekształcenia przysługują środki odwoławcze, a także możliwość zaskarżenia decyzji w postępowaniu sądowo-administracyjnym. Czas trwania całego procesu jest uzależniony od złożności sprawy, może trwać od kilku do kilkunastu miesięcy.

Opłata za przekształcenie ustalana jest na podstawie przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami, a informacja o niej znajduje się w decyzji o przekształceniu. Jej wysokość zależy głównie od rynkowej wartości prawa własności gruntu oraz dotychczasowego okresu trwania użytkowania wieczystego. Opłata może zostać rozłożona na raty od 10 do 20 lat, z atrakcyjnym oprocentowaniem.

Przekształcającym nieruchomość przysługują również bonifikaty, które są ustalane indywidualnie. W grupie uprzywilejowanych są nieruchomości wpisane do rejestru zabytków, przysługuje im zniżka w wysokości 50% opłaty. Na nieodpłatne przekształcenie mogą liczyć także spółdzielnie mieszkaniowe.

W ocenie ekspertów Deloitte, przekształcenie może być przeprowadzone na korzystnych warunkach i chronić przed ryzkiem kilkusetprocentowych wzrostów opłat z tytułu użytkowania wieczystego w przyszłości. Podstawą decyzji o przekształceniu powinna być przede wszystkim indywidualna analiza przypadku. To co należy rozważyć, to przede wszystkim ryzyko związane z prawidłowym ustaleniem wysokości opłaty z tytułu przekształcenia, a w przypadku niekorzystnego rozstrzygnięcia, konieczność przeprowadzenia procedury odwoławczej. Przedsiębiorcy muszą także pamietać o potrzebie uzyskania akceptacji banku finansującego nabycie danej nieruchomości.

Atrakcyjność przekształcenia zależy od dynamiki przyrostu opłat za użytkownie wieczyste w trakcie trwania umowy oraz od daty jego ustanowienia. Generalnie, im bardziej dynamiczny rynek i wyższy potencjał przyrostu oraz im dłuższy okres trwania użytkowania w przeszłości, tym bardziej korzystna zmiana. W sytuacji, gdy mamy do czynienia z użytkownikami gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym, gdzie nie są spodziewane przyrosty opłat rocznych ponad 150%, i którzy nie mają możliwości skorzystania z bonifikat, przekształcenie z ekonomicznego punktu widzenia nie ma większego sensu.

- Przekształcenie użytkowania wieczystego to także wyzwanie dla samorządów. Opłaty roczne z tego tytułu stanowią określone pozycje w ich budżetach. Planując przychody, jednostki samorządów terytorialnych powinny skalkulować ilość nieruchomości użytkowanych wieczyście, które kwalifikują się do przekształcenia i przygotować się na zmianę struktury przychodów z nimi związanych – podsumowuje Kamil Żurek z Deloitte Legal.

autor: Deloitte

aktualizacja: 08.01.2014

Oferta tygodnia

Działka na sprzedaż: mazowieckie, Targówka, Leśna

Działka ze stawem rybnym



Na sprzedaż działki budowlane ze stawem rybnym (1300 m2), położone niedaleko Mińska Mazowieckiego. Okolica spokojna i zielona - w odległości 0,5 km znajduje się bardzo duży kompleks leśny. Cena za 1 m2 wynosi 60 zł.