Baza lokalizacji zamknij
  • Województwo
Logowanie zamknij
  • Login:
  • Hasło:

Nie masz konta? Przejdź do formularza rejestracji

Rejestracja
Wyślij wiadomość zamknij
Wyślij wiadomość zamknij
logowanie
rynek pierwotny mieszkania domy działki komercyjne katalog firm aktualności kredyty hipoteczne
rejestracja agencji i deweloperów dodaj ogłoszenie

Cena nieruchomości w akcie notarialnym – czy fiskus może ją zakwestionować?

tagi tematyczne akt notarialny ceny nieruchomości PCC podatek od sprzedaży nieruchomości wycena nieruchomości
działka inwestycyjna, fot. SaveInvest
działka inwestycyjna, fot. SaveInvest

Urzędy skarbowe skrupulatnie sprawdzają akty notarialne pod kątem zgodności ceny nieruchomości z wartością rynkową. Zbyt duża rozbieżność między ceną sprzedaży a wartością nieruchomości oszacowaną przez fiskusa może być początkiem kłopotów kupującego i sprzedającego.

Radość z zakupu mieszkania lub działki w okazyjnej cenie niestety może nie trwać zbyt długo. Urzędy skarbowe sprawdzają bowiem akty notarialne pod kątem zgodności cen nieruchomości z ich wartością rynkową i w niektórych przypadkach mogą zakwestionować wartość transakcji.

Jaki podatek płacimy przy sprzedaży nieruchomości?
Umowa sprzedaży nieruchomości wiąże się z zapłatą przez kupującego podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jego wysokość zależy od wartości przedmiotu transakcji i wynosi 2% ceny sprzedaży. Podatek od czynności cywilnoprawnych obliczany jest przez notariusza i pobierany przez niego w momencie zawarcia umowy. Nie trzeba w tym przypadku wypełniać żadnych deklaracji podatkowych, notariusz wpłaca po prostu pieniądze na konto właściwego urzędu skarbowego, przesyła do niego również odpis aktu notarialnego.
 
Kiedy kupujący nie płaci PCC?
Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy większości transakcji na rynku nieruchomości. Jednym z wyjątków jest zakup mieszkania na rynku pierwotnym czyli od dewelopera, bądź zakup działki budowlanej od firmy będącej płatnikiem VAT. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają mu (z pewnymi wyjątkami) czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT) lub z niego zwolniona.

Wyjątkiem jest również zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaży nieruchomości wraz z ich częściami, jeśli w chwili dokonania czynności nabywane grunty stanowią, w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, gospodarstwo rolne lub staną się nim u nabywcy albo powiększą jego gospodarstwo.
Zgodnie z ustawą gospodarstwem rolnym jest obszar ziemi sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne (lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych) o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub hektar przeliczeniowy. Zakup takiej działki rolnej zwolniony jest z podatku od czynności cywilnoprawnych bez względu na to, jak dana działka zostanie wykorzystana w przyszłości, decydujący jest moment zakupu.

Dlaczego i kiedy urząd skarbowy może zakwestionować cenę sprzedaży nieruchomości?

Na podstawie aktu notarialnego fiskus określa, czy cena sprzedaży jest zgodna z szacunkową ceną rynkową. Zainteresowanie urzędów skarbowych wzbudzają zazwyczaj duże rozbieżności między tymi dwiema cenami. Podstawą działań kontrolnych urzędów są przepisy ustawy z dnia 09.09.2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, które mówią, że podstawą opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości jest jej wartość rynkowa. Niestety nie zawsze jest ona zgodna z ceną sprzedaży zawartą w akcie notarialnym. Przepisy nie określają jakie odstępstwa do wartości rynkowej są dopuszczalne. Według specjalistów z firmy Saveinvest zajmującej się inwestycjami na rynku gruntów, różnica do 20-30% w przypadku sprzedaży działek nie powinna wzbudzić zainteresowania urzędu. Dodatkowo, dość często zdarza się, że dwie sąsiadujące działki mogą mieć zupełnie inną wartość wynikającą z indywidualnych cech np. kształtu, dostępu do drogi, uzbrojenia, dlatego też czasem trudno określić punkt odniesienia. Natomiast fiskus domaga się podwyższenia wartości transakcyjnej zazwyczaj wtedy, gdy cena znacząco i bez uzasadnionego powodu odbiega od rynkowej.

Zaniżanie cen nieruchomości
Działania urzędów skarbowych mają na celu zapobieganie zaniżaniu cen sprzedaży w aktach notarialnych. Zdarza się to dość często i ma na celu zmniejszenie kosztów związanych z transakcją, a do takich należą opłaty notarialne i podatek od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku cena wpisana do aktu notarialnego jest niższa niż ta, którą faktycznie zapłaci sprzedającemu kupujący. Warto jednak pamiętać, że konsekwencje, jakie może wyciągnąć w takim przypadku urząd skarbowy dotknąć mogą nie tylko kupującego, ale również sprzedającego. To właśnie od niego fiskus może zażądać zapłaty podatku wraz z odsetkami. Niestety w poszukiwaniu tych nieuczciwych transakcji urzędy skarbowe czasem poddają w wątpliwość nabycie nieruchomości po niższej cenie związane z innymi okolicznościami. Zdarza się przecież często, że sprzedający obniża znacząco cenę ponieważ musi szybko sprzedać nieruchomość, ma ona pewne wady techniczne lub prawne, które obniżają jej wartość w danym momencie.

Procedura ustalania wartości nieruchomości przez urząd skarbowy
Kiedy urząd skarbowy podważy wartość nieruchomości ujętą jako cenę sprzedaży w akcie notarialnym, strony transakcji zostaną wezwane do jej podwyższenia lub wskazania przyczyn uzasadniających cenę odbiegającą od wartości rynkowej. Jednocześnie urząd poda wartość, która według niego jest właściwa. W przypadku zgody z wyceną fiskusa podatnik musi zapłacić różnicę między podatkiem już zapłaconym a należnym wraz z karnymi odsetkami. Zdarza się, iż od daty transakcji do chwili wezwania wystosowanego przez urząd mija sporo czasu, a więc w takim przypadku kwota odsetek karnych może być dość duża.
 
Kiedy strony nie zgadzają się z wartością nieruchomości określoną przez urząd, mogą zaproponować własną. Jeżeli urząd jej nie przyjmie, wówczas wyznaczy rzeczoznawcę, który dokona niezależnej wyceny nieruchomości. Jeżeli wartość określona przez rzeczoznawcę przekroczy o 33 procent wartość podaną przez strony, poniosą one koszty opinii biegłego. Warto zatem dobrze przemyśleć swoje postępowanie, by nie narazić się na dodatkowe koszty.

Jak udokumentować niższą wartość nieruchomości
Dokumentację potwierdzającą wartość nieruchomości powinni odpowiednio wcześniej przygotować wszyscy, którzy kupują nieruchomości po okazyjnej cenie. W takim przypadku zainteresowanie fiskusa jest bardziej prawdopodobne. Przydatne mogą być wszelkie zaświadczenia o złym stanie kupowanego lokalu czy budynku. Dobrym pomysłem jest przygotowanie dokumentacji zdjęciowej, urząd bowiem może zgłosić swoje wątpliwości po dwóch, trzech latach od podpisania umowy, kiedy zostaną wykonane wszelkie prace remontowe. W przypadku zakupu działki w cenie odbiegającej od standardowej, czynnikiem obniżającym cenę może być na przykład brak uzbrojenia terenu, brak lub problemy z drogą dojazdową lub kształt utrudniający zabudowę.

Urząd sprawdzi skąd kupujący miał środki na zakup nieruchomości

Rozbieżność między ceną a wartością rynkową to nie jedyna kwestia, która może zainteresować fiskusa. Nabywca nieruchomości, w razie kontroli, musi także udowodnić, skąd miał środki na zakup. Nie dotyczy to sytuacji, gdy zakup jest w całości lub części finansowany kredytem, jednak jeśli osoba wykazująca niskie dochody, kupi za gotówkę dom, może spodziewać się pytania o źródło pochodzenia tych pieniędzy. Trzeba więc i w takiej sytuacji zadbać o odpowiednią dokumentację oraz dysponować umowami darowizny, rozliczeniami podatku od spadków czy też wyciągami bankowymi. Przy braku przekonujących dowodów, urząd może przyjąć, że podatnik osiągnął dochody, których nie ujawnił i naliczy od nich podatek (75%).

Nabycie nieruchomości w okazyjnej cenie może wzbudzić zainteresowanie organów podatkowych. Warto zatem zadbać o dokumentację, która potwierdzi zasadność wpisanej w akcie notarialnym ceny sprzedaży, tym bardziej, że urząd skarbowy może poddać w wątpliwość wartość transakcyjną do pięciu lat od podpisania umowy.

autor: Saveinvest Sp. z o.o.

aktualizacja: 20.01.2015

Polecane artykuły
Odwrócona hipoteka – najważniejsze informacje
Odwrócona hipoteka to rodzaj kredytu wypłacanego w zamian za przeniesienie prawa...
Czy można uzyskać kredyt hipoteczny w miesiąc?
Teoretycznie jest to możliwe, ale w praktyce trwa to nieco dłużej. Przeciętnie od...
Mieszkanie bezczynszowe. Czy to rzeczywiście się opłaca?
Mieszkania bezczynszowe coraz częściej pojawiają się w ofercie deweloperów. Jakie są...
Księga wieczysta bez tajemnic. Jakie informacje są w księdze wieczystej?
Każdy, kto chociaż raz miał do czynienia z nieruchomościami, wie, czym jest księga...

Oferta tygodnia

Działka na sprzedaż: mazowieckie, Targówka, Leśna

Działka ze stawem rybnym



Na sprzedaż działki budowlane ze stawem rybnym (1300 m2), położone niedaleko Mińska Mazowieckiego. Okolica spokojna i zielona - w odległości 0,5 km znajduje się bardzo duży kompleks leśny. Cena za 1 m2 wynosi 60 zł.