Baza lokalizacji zamknij
  • Województwo
Logowanie zamknij
  • Login:
  • Hasło:

Nie masz konta? Przejdź do formularza rejestracji

Rejestracja
Wyślij wiadomość zamknij
Wyślij wiadomość zamknij
logowanie
rynek pierwotny mieszkania domy działki komercyjne katalog firm aktualności kredyty hipoteczne
rejestracja agencji i deweloperów dodaj ogłoszenie

Jak pozyskać kredyt na budowę domu?

tagi tematyczne budowa domu kredyt hipoteczny Kredyt na budowę domu kredyt na działkę i budowę domu marża kredytu rata kredytu wysokość raty kredytu
budowa domu
budowa domu

Kredyt na budowę domu systemem gospodarczym jest podobny do kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Jednak w przypadku domu najpierw trzeba zaciągnąć kredyt na zakup działki, a później drugi na sfinansowanie domu.  Na co trzeba zwrócić uwagę wybierając najlepszy kredyt na dom?

Typowe parametry kredytu, które mają wpływ na wysokość raty
Najważniejszym parametrem, który ma realny wpływ na wysokość miesięcznej raty, jest oprocentowanie i jego składowe. Natomiast na łączne oprocentowanie kredytu wpływ mają również marża i stopa referencyjna. O ile na ten drugi składnik nie mamy wpływu i nie podlega on negocjacji, o tyle marża jest tym czynnikiem, który najbardziej różnicuje oferty poszczególnych banków. Jej wysokość zależy od wielkości kredytu i od wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem. Czasami o wysokości marży i w konsekwencji oprocentowania decyduje także skorzystanie przez klienta z innych produktów banku. Możemy liczyć na dodatkowe obniżki, jeżeli zdecydujemy się na kartę kredytową, konto, czy produkty oszczędnościowe. Przykładowo, w BGŻ założenie konta i regularny wpływ wynagrodzenia oznacza obniżenie marży o 0,3 p.p. Także ubezpieczenie na życie może skutkować niższą marżą, takie obniżki o 0,1-0,2 p.p. uzyskamy np. w ING. Poziom marży może zależeć także od liczby kredytobiorców. W Eurobanku, jeśli co najmniej 2 osoby z dochodami przystąpią do kredytu lub jeden kredytobiorca ma 2 źródła dochodów wówczas marża jest obniżana o 0,08-0,12 p.p.

Zamierzasz wziąć kredyt na zakup mieszkania lub budowę domu? Sprawdź propozycje MURATOR Finanse >>

Najpierw kredyt na działkę, później na budowę domu
Kredyt na dom jest bardziej skomplikowany niż kredyt na zakup mieszkania, ponieważ dochodzi  jeszcze kwestia ziemi, na której zostanie wybudowana nieruchomość mieszkalna. Przede wszystkim, aby ubiegać się o finansowanie budowy domu systemem gospodarczym należy już dysponować działką budowlaną. Jednoczesne sfinansowanie zakupu działki i budowy domu jest możliwe, ale tylko w nielicznych bankach. Takie rozwiązanie dostępne jest między innymi w Eurobanku i w Banku Millennium. W takiej sytuacji niezbędne jest dostarczenie wraz z dokumentami działki projektu budowlanego, a pozwolenie na budowę trzeba będzie dostarczyć przed wypłatą kolejnych transz kredytu. Najczęściej jednak uzyskamy jeden kredyt na działkę i budowę tylko w sytuacji, gdy sprzedający działkę ma już pozwolenie na budowę. Po zakupie działki niezbędne będzie przepisanie pozwolenia i dopiero wtedy zostaną uruchomione pozostałe transze kredytu.

Jednak w praktyce korzystniejsze jest najpierw kupno działki na kredyt, a dopiero później ubieganie się o kredyt na budowę na niej domu. Na szczęście nie trzeba przywiązywać się do banku, który sfinansował kupno ziemi i kredyt budowlany można zaciągnąć w innym banku. Kredytobiorcy często decydują się na kredyt w tej samej instytucji, ponieważ wiąże się to z mniejszą liczbą formalności, a przez to szybszym rozpatrzeniem wniosku kredytowego.

Kredyt na dom wypłacany jest w miarę postępów na budowie
Kredyt na dom wypłacany jest w transzach po udokumentowaniu zakończenia kolejnych etapów budowy. W większości banków najpopularniejszym sposobem rozliczenia transzy jest inspekcja wykonana przez osobę uprawnioną. Banki dokonają takiego sprawdzenia nawet w sytuacji, gdy przedstawimy faktury na wykonane prace. Wówczas nawet jeśli udokumentujemy wykorzystanie kwoty w 100 procentach, to bank i tak wyśle swojego przedstawiciela z inspekcją.


W trakcie inspekcji zostanie sprawdzone czy zadeklarowane w kosztorysie prace zostały wykonane. Nie wystarczy tylko zakupienie materiałów budowlanych, niezbędne jest także ich wykorzystanie. Oznacza to, że jeżeli dopiero rozpoczynamy budowę, to pieniądze z kredytu należy wykorzystać na prace związane z fundamentami czy stawianiem murów. Bank nie zaakceptuje sytuacji, gdy pierwszą transzę wykorzystamy na zakup materiałów na dach, np. dachówki. Prace muszą być wykonywane stopniowo i zgodnie z postępem prac musimy wykorzystywać kredyt.

Jeśli przedstawiciel banku uzna, że środki wykorzystaliśmy na cel niezgodny z kredytem lub zadeklarowane prace nie zostały w ogóle wykonane wówczas wypłata kolejnej transzy zostanie wstrzymana. Kredytobiorca będzie musiał doprowadzić budowę do satysfakcjonującego etapu.

Bank oszacuje ile będzie kosztować budowa domu

Kolejną istotną kwestią jest całkowity minimalny koszt budowy domu. Tutaj banki nie opierają się na szacunkach kredytobiorcy, lecz same ustalają, na podstawie własnych analiz i danych, minimalny koszt wybudowania domu. Zatem jeśli według naszych szacunków i ustaleń z podwykonawcą zadeklarujemy, że jesteśmy w stanie zakończyć budowę i zamknąć się w kwocie np. 1500 złotych za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej, to bank i tak nie zaakceptuje takiego kosztorysu. Minimalne koszt budowy w bankach, to od 1900 do nawet 2700 złotych za metr kwadratowy. Poziom ten jest uzależniony od lokalizacji oraz wielkości domu. Oznacza to, że jeśli budujemy nieruchomość o powierzchni np. 150 metrów kwadratowych, to minimalne koszty budowy oszacowane przez bank będą wynosić od 285 do nawet 405 tysięcy złotych. Taką łączną kwotą środków własnych i pochodzących z kredytu musi dysponować kredytobiorca.

W trakcie budowy i uruchamiania kolejnych transz, klienta obowiązuje karencja w spłacie kapitału. Co miesiąc spłaca tylko odsetki od uruchomionej części kredytu, a wraz z uruchomianiem kolejnych transz, kwota naliczanych odsetek rośnie. Dopiero, kiedy kredyt zostanie wypłacony w całości, klient zaczyna spłacać zarówno odsetki, jak i kapitał. Dzięki temu podczas budowy, kiedy ponoszone są jeszcze inne koszty (np. koszt najmu mieszkania), miesięczne płatności są niższe, niż docelowa rata. Jeśli budując dom uda nam się zaoszczędzić i zrealizować prace niższym kosztem, to warto zastanowić się, co zrobić z pozostałą kwotą kredytu. Z jednej strony można te środki wykorzystać na inny cel, np. na zakup mebli, można też nie uruchamiać części kredytu. Dzięki temu rata kredytu będzie niższa i koszt odsetek, jakie zapłacimy także spadnie. Zatem oszczędność będzie podwójna. Z jednej strony taniej wybudowaliśmy dom, a z drugiej zapłacimy mniej odsetek.

Bank Koszt budowy metra kwadratowego domu według banków
Alior Bank 2219 – 2714 w zależności od lokalizacji
BGŻ 1900 – 2400
BPH 2400
BZ WBK 2200
Credit Agricole 2000
Deutsche Bank Indywidualnie
Getin Noble Bank 2000
ING Bank Śląski Indywidualnie
mBank 2500
PKO BP Indywidualnie
Bank Pocztowy 2350
RaiffeisenPolbank 2300

Opracowanie: Dom Kredytowy Notus

Dom trzeba wybudować w 2-3 lata
Docelowo zabezpieczeniem każdego kredytu budowalno-hipotecznego jest inwestycja wybudowana. Niedopuszczalnym jest wzięcie kredytu, rozpoczęcie budowy i wieloletnie prace. Banki dają z reguły dwa, a czasami trzy lata na całkowite zrealizowanie inwestycji i w tym czasie konieczne jest dostarczenie dokumentów to potwierdzających, czyli pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomienie o zakończeniu budowy.

Jeśli nie uda nam się dotrzymać terminu zakończenia budowy, koniecznie należy zgłosić to w banku. Przesunięcie daty dostarczenia dokumentów o kilka miesięcy nie powinno stanowić problemu. Czasami jednak trzeba będzie podpisać aneks do umowy kredytowej. Problem może stanowić opóźnienie wielomiesięczne czy nawet wieloletnie. Bank będzie domagał się zakończenia budowy, jeśli tego nie uczynimy, może nawet wypowiedzieć umowę kredytową.

autor: Michał Krajkowski, Dom Kredytowy Notus

aktualizacja: 01.07.2013

Polecane artykuły
Wymarzony dom: mały, tani, ale nowoczesny
Choćby mały, ale własny dom – to marzenie wielu Polaków, jednak wciąż trudne do...
Niższe ceny domów
Podczas gdy mieszkania tanieją od długiego czasu, ceny domów utrzymywały się od kilku lat...
Dom pasywny i inteligentny zarazem
Dom pasywny charakteryzuje się nawet ośmiokrotnie mniejszym zapotrzebowaniem na energię...
Przekształcenie gruntu rolnego w budowlany. Zmieniły się przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych
Po nowelizacji ustawy, przekształcenie gruntu rolnego w budowlany, będzie trudniejsze....

Oferta tygodnia

Działka na sprzedaż: mazowieckie, Targówka, Leśna

Działka ze stawem rybnym



Na sprzedaż działki budowlane ze stawem rybnym (1300 m2), położone niedaleko Mińska Mazowieckiego. Okolica spokojna i zielona - w odległości 0,5 km znajduje się bardzo duży kompleks leśny. Cena za 1 m2 wynosi 60 zł.