Baza lokalizacji zamknij
  • Województwo
Logowanie zamknij
  • Login:
  • Hasło:

Nie masz konta? Przejdź do formularza rejestracji

Rejestracja
Wyślij wiadomość zamknij
Wyślij wiadomość zamknij
logowanie
rynek pierwotny mieszkania domy działki komercyjne katalog firm aktualności kredyty hipoteczne
rejestracja agencji i deweloperów dodaj ogłoszenie

Jak wykupić mieszkanie komunalne?

tagi tematyczne licytacja komornicza mieszkanie komunalne wykup
kamienica
kamienica

Wykup mieszkania komunalnego to szansa na własną nieruchomość za niewielkie pieniądze. Bonifikaty udzielane przez niektóre gminy przy tego typu transakcjach dochodzą nawet do 98 proc. Należy jednak pamiętać, że mieszkania wykupionego od gminy nie będzie można sprzedać przez 5 lat.

Kto może ubiegać się o najem mieszkania komunalnego?
Nie każdy ma szansę stać się najemcą mieszkania komunalnego. Przy przyznawaniu lokali najważniejszym kryterium jest bowiem wysokość dochodów potencjalnego najemcy odniesiona do wysokości najniższej emerytury. Obecnie wynosi ona 880 zł.
Ponieważ nie ma żadnych jednolitych przepisów, które regulowałyby na terenie całego kraju kryterium dochodowe, oraz ogólnie politykę gmin w sprawie mieszkań komunalnych, te podchodzą do tej kwestii bardzo różnie. Tak więc w niektórych gminach kryterium wynosi np. 160 proc. najniższej emerytury. Na przykład we Wrocławiu jest to 150 proc. najniższej emerytury dla osób mieszkających samotnie oraz 100 proc. emerytury dla osób z większych gospodarstw domowych.

Mieszkanie komunalne od gminy mogą dostać też osoby, które nie mają innego, własnego mieszkania. Nie dostanie go też osoba, która miała własne M, ale je sprzedała. Ważne w procesie weryfikacji może być też zamieszkanie na terenie gminy, gdyż samorządy chętniej przyznają mieszkanie „swoim”.

A więc nie jest łatwo uzyskać status najemcy mieszkania komunalnego, które ewentualnie w późniejszym czasie będzie można wykupić na własność. Nawet, jeśli kwalifikujemy się pod kątem finansowym i spełniamy resztę warunków, trzeba czekać w długich kolejkach, gdyż popyt na mieszkania od gmin znacznie przewyższa podaż.

Jak wykupić mieszkanie komunalne?

Jeśli jednak cały proces zakończy się powodzeniem i zostaniemy najemcą mieszkania, wówczas możemy rozpocząć starania o wykup lokalu. Lokator ubiegający się o wykup musi dysponować nieruchomością w dobrym stanie technicznym i oczywiście nie może mieć zaległości czynszowych. Większe szanse na pozytywne sfinalizowanie sprawy wykupu mają osoby, które podpisały z gminą umowę najmu na czas nieokreślony. Poza tym każda gmina prowadzi indywidualną politykę odnośnie wykupu mieszkań. Z reguły premiowany jest długi okres najmu. Im dłuższy – tym większa bonifikata. Warto jednak dokładnie to sprawdzić, bowiem część samorządów obniża bonifikaty lub w ogóle z nich rezygnuje. Niestety, lokalne przepisy regulujące wykup lokali zmieniają się dosyć często.
Trzeba też zapoznać się ze statusem prawnym nieruchomości. Gmina bowiem nie może sprzedać mieszkania znajdującego się w budynku stojącym na działce, której nie jest właścicielem. Do tego, rząd przygotowuje się do zmiany przepisów, które ograniczą bądź uniemożliwią sprzedaż mieszkań nowych lub takich, które powstały ze wsparciem budżetu państwa. Zmiany dotyczą też dziedziczności najmu. Jeśli np. najemca umrze, członkowie jego rodziny nie przejmą automatycznie mieszkania, ale będą musieli podpisać nową umowę. Jeśli nie spełnią wymogu dochodowego, wówczas, w określonym czasie, będą musieli opuścić mieszkanie.

Czy opłaca się kupić mieszkanie od gminy?
Oczywiście najbardziej opłaca się wykup mieszkania z bardzo wysoką bonifikatą. Czasem wynosi ona nawet 90 proc. ceny rynkowej. Tak jest np. we Wrocławiu. Są jednak miasta, które całkowicie wycofują się z udzielania bonifikat (Poznań, Białystok, Warszawa).

Należy pamiętać, że mieszkania wykupionego od gminy nie można sprzedać przez 5 lat. Jeśli jednak to zrobimy, grożą nam poważne konsekwencje – trzeba będzie zwrócić gminie przyznaną kwotę bonifikaty, powiększoną o wskaźnik inflacji. Od tej reguły są jednak wyjątki – zdarza się, że w przypadku osób znajdujących się w ciężkiej sytuacji życiowej, po sprzedaży mieszkania gmina może odstąpić od zwrotu zaliczki. Pieniędzy nie trzeba będzie też oddawać jeśli sprzedamy mieszkanie osobom z najbliższej rodziny lub zamienimy je na inny lokal o charakterze mieszkaniowym. Możemy również nasze mieszkanie sprzedać, pod warunkiem, że w ciągu 12 miesięcy od transakcji wydamy pieniądze na cele mieszkaniowe.

Tak więc, wbrew pozorom, możliwości jest dość dużo. Jeśli jednak myślimy o sprzedaży tylko po to, by zdyskontować bonifikatę i niekoniecznie od razu kupować nowe mieszkanie – musimy czekać. W tym kontekście pojawia się pytanie, jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowy za 5 lat? Na to pytanie nie sposób odpowiedzieć i jest  to główne ryzyko właściciela. Jeśli bonifikata będzie naprawdę wysoka minimalizujemy ryzyko straty, natomiast ciężko przewidzieć, jak za kilka lat będzie wyglądał popyt. Nie wiemy też jakie nowe nieruchomości pojawią się w naszej dzielnicy i jak będzie kształtowała się sytuacja na rynku mieszkaniowym w całym mieście.

Zakup mieszkania komunalnego na licytacji
Inny sposób kupna mieszkania komunalnego to licytacja. Tu zasady są zupełnie inne. Żadnych bonifikat nie ma, a ceny wywoławcze ustala się na podstawie wycen rzeczoznawcy. Licytacja może być strzałem w dziesiątkę, ale też może zakończyć się porażką. Uczestnik licytacji ma bowiem bardzo dużą konkurencję, do tego musi w szybkim czasie zorganizować finansowanie zakupu (inaczej straci wadium), no i nie ma też za dużo czasu na zapoznanie się  z samą nieruchomością. A gminy kuszą – np. we Wrocławiu w przedwojennych kamienicach ceny zaczynają się od 2 tys. zł za metr kwadratowy. Niestety często jest problem z dokładnym obejrzeniem takiej nieruchomości. Zainteresowani mogą to zrobić na 2 tygodnie przed licytacją. Dotyczy to zwłaszcza licytacji komorniczych. Zdarza się, że lokatorzy blokują wejście do takiej nieruchomości, a potencjalnemu kupującemu nie zawsze towarzyszy komornik.

autor: Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN

aktualizacja: 02.07.2015

Polecane artykuły
Wszystko o programie Mieszkanie dla Młodych
Mieszkanie dla Młodych to rządowy program pomocy przy zakupie pierwszego mieszkania lub...
Mieszkanie nad morzem – na weekend, na wakacje, pod wynajem
Własne mieszkanie nad morzem to świetne miejsce na weekendowy lub wakacyjny wypoczynek....
Sprzedaż mieszkania. Jakie błędy popełniają sprzedający?
Myślisz, że sprzedaż mieszkania to pestka? Każdy to potrafi? Zobacz, jak niewiele...
Ponad połowa mieszkań kupowana jest za gotówkę
Polacy coraz częściej kupują mieszkania za gotówkę. Aż 49 procent tegorocznych transakcji...

Oferta tygodnia

Działka na sprzedaż: mazowieckie, Targówka, Leśna

Działka ze stawem rybnym



Na sprzedaż działki budowlane ze stawem rybnym (1300 m2), położone niedaleko Mińska Mazowieckiego. Okolica spokojna i zielona - w odległości 0,5 km znajduje się bardzo duży kompleks leśny. Cena za 1 m2 wynosi 60 zł.