Baza lokalizacji zamknij
  • Województwo
Logowanie zamknij
  • Login:
  • Hasło:

Nie masz konta? Przejdź do formularza rejestracji

Rejestracja
Wyślij wiadomość zamknij
Wyślij wiadomość zamknij
logowanie
rynek pierwotny mieszkania domy działki komercyjne katalog firm aktualności kredyty hipoteczne
rejestracja agencji i deweloperów dodaj ogłoszenie

Kupujemy działkę budowlaną. Na co trzeba zwrócić uwagę?

tagi tematyczne działka budowlana kupujemy działkę
fot. PL Nieruchomości
fot. PL Nieruchomości

Na wiosnę wiele osób rozpoczyna poszukiwania działki budowlanej. Zakup działki może okazać się dużo bardziej skomplikowany niż kupno mieszkania. Oprócz stanu prawnego nieruchomości trzeba bowiem sprawdzić kilka  ważnych parametrów działki.

Kształt, wielkość i nachylenie działki
Planując budowę domu zwykle wiemy jakimi środkami na cen cel będziemy dysponować i jaką ich część możemy przeznaczyć na zakup działki. Dlatego też podstawowym kryterium, które bierzemy pod uwagę przy poszukiwaniach działki jest cena. Pamiętajmy jednak, że działka powinna mieć odpowiednią wielkość. Działka przeznaczona pod budowę domu jednorodzinnego powinna mieć minimum 700 m2. Na takiej powierzchni bez problemów posadowimy typowy dom jednorodzinny. Zwróćmy uwagę także na kształt działki. Wszelkie nieregularne kształty (trapezy, trójkąty) mogą uniemożliwić budowę domu według gotowego projektu. Jeżeli dodatkowo działka ma mniej niż 16 metrów szerokości, to trudno będzie znaleźć odpowiedni projekt. Wtedy pozostanie nam zamówienie znacznie droższego, indywidualnego. Większość osób poszukujących działek wizualizuje je tak, by wjazd na działkę znajdował się od strony północnej, a od południa ogród. W praktyce nie jest to takie łatwe do osiągnięcia.

Zwróćmy uwagę na wszelkie spadki terenu. Być może pierwsze wrażenie będzie pozytywne, ale dla architekta nie lada wyzwaniem będzie zaprojektowanie domu, a tym bardziej wkomponowanie w otoczenie ogrodu. Pamiętaj, że nie każdy wymarzony projekt domu będzie możliwy do zrealizowania na działce znajdującej się na zboczu.

Sprawdź ogłoszenia: działki budowlane

Dojazd do działki
Droga dojazdowa do działki musi mieć określoną szerokość. Ten parametr definiują przepisy. Nie ma problemu jeśli jest to droga publiczna. Natomiast w przypadku, gdy konieczny będzie dojazd przez inne działki, których nie jesteśmy właścicielem, niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej. Z doświadczenia doradców biura nieruchomości Metrohouse wynika, że zwykle nie ma z tym większych problemów, ale gdy natrafimy na upartego sąsiada, sprawa może skończyć się w sądzie. Pamiętaj, że nie zawsze fizycznie istniejący dojazd gwarantuje formalny dostęp do działki. Trzeba też doprecyzować, kto odpowiada za drogę w sezonie zimowym (ośnieżanie) i naprawia ją w trakcie całego roku. Ponadto jeśli działka jest położona przy ruchliwej drodze, należy pamiętać, że dom powinien być od niej odpowiednio oddalony. Także jego projekt powinien uwzględniać większe natężenie hałasu.

Badanie gruntu przed zakupem działki
Jeżeli nie jesteś pewien, co kryje w sobie ziemia, warto przeprowadzić badania gruntu. Jest to zazwyczaj seria odwiertów, z których pobierane są próbki do specjalistycznej analizy geotechnicznej. Mając wiedzę o rodzaju gruntu i poziomie wód gruntowych, łatwiej jest zaprojektować dom i dobrać odpowiednią strukturę fundamentów. Ponadto tego typu badania odkrywają czasem nieznaną historię gruntu. Może na przykład okazać się, że w miejscu planowanej przez nas budowy było kiedyś wysypisko lub miejsce zwałki gruzu. Można też natrafić na pozostałości dawnych budynków lub na grunty z przewagą torfu, a to uniemożliwia zastosowanie tradycyjnych metod budowy domu. Z jednej strony taka wiedza da nam odpowiedź na pytanie czy grunty nie są np. skażone przez składowane tam substancje, ale także pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek przy rozpoczęciu prac budowlanych.

Często zależy nam na zakupie działki w pobliżu zbiornika wodnego lub rzeki. Dlatego warto sprawdzić, czy grunty nie są terenami zalewowymi. Obecnie nie trzeba polegać tylko na zapewnieniach sprzedającego. Mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego znajdują się na ogólnodostępnym portalu mapy.isok.gov.pl. Przy okazji warto zaznaczyć, że jeśli w pobliżu naszej działki znajduje się wał przeciwpowodziowy, budowa domu (o ile w ogóle będzie możliwa) musi być oddalona od podstawy wału o co najmniej 50 m. Istnieją też ograniczenia w budowie domów na działkach z dostępem do linii brzegowej.

Dostęp do mediów
Przed zakupem koniecznie trzeba sprawdzić, czy działka ma lub będzie miała dostęp do energii elektrycznej. Fakt, że w pobliżu znajduje się słup energetyczny nie jest wystarczającą gwarancją, że na działce będzie można podłączyć prąd. Każdorazowo należy upewnić się u dostawcy energii, jakie są  możliwości podłączenia prądu. W tym celu w zakładzie energetycznym należy złożyć wniosek o ustalenie warunków przyłączenia do sieci. Warto też sprawdzić, czy jest możliwość podłączenia do sieci wodociągowej. Jeśli nie ma wodociągu trzeba będzie wywiercić własne ujęcie. Ideałem byłby dostęp do wszystkich podstawowych mediów, ale takie grunty z reguły są znacznie droższe.

Jak wygląda najbliższa okolica
Wiele osób kupuje działki na uboczu, daleko od wszelkiej infrastruktury. W rezultacie załatwienie każdej nawet najdrobniejszej sprawy jest związane z przemieszczaniem się samochodem. A więc zanim dokonamy zakupu działki, warto sprawdzić, jak daleko znajduje się najbliższy sklep i czy odległość do placówek oświatowych nie będzie problemem w codziennym funkcjonowaniu naszej rodziny. Trzeba też przeanalizować system komunikacji publicznej. Dodajmy, że działki położone w bliskiej odległości od stacji kolejowej mają wyższe ceny niż te położone dalej. Zwykle działki oglądamy tylko za dnia. Proponujemy choć raz wybrać się tam wieczorem, aby sprawdzić, jak wygląda teren po zmroku, czy oby nie jest niebezpiecznie? Okolica to nie tylko sąsiednie działki ale i pobliskie zabudowania. W przypadku, gdy są to budynki mieszkalne, nie ma powodów do niepokoju, ale gdy w bliskim sąsiedztwie jest np. duży market, zakład produkcyjny czy warsztat, warto się przyjrzeć, czy działalność takiej firmy nie będzie miała negatywnego wpływu na komfort naszego zamieszkania.

Stan prawny działki
W ewidencji gruntów i budynków (wydział geodezji miejscowego starostwa) uzyskamy wypisy z rejestru gruntów i mapę szczegółowo określającą powierzchnię działki, klasę gruntu, dane właścicieli i numer księgi wieczystej. Podstawowym źródłem wiedzy o gruntach będzie właśnie księga wieczysta. Jeśli właściciel udostępni nam jej numer, możemy samodzielnie przez Internet zweryfikować kto jest właścicielem nieruchomości, jakie jest jej przeznaczenie oraz czy hipoteka nieruchomości nie jest obciążona. Może się też zdarzyć, że na działce jest np. ustanowiona służebność (np. drogi koniecznej). Dobrze o tym wiedzieć przed transakcją. Nie będziemy wówczas zaskoczeni, że sąsiad ma prawo przejeżdżania przez nasze grunty, by dostać się do swojej posesji. Przede wszystkim jednak analiza księgi wieczystej umożliwi nam weryfikację czy osoba, z którą prowadzimy rozmowy jest jedynym właścicielem działki, a tym samym uczestnikiem transakcji. Księgę wieczystą sprawdzimy w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych: ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html

Przeznaczenie działki
Doradcy z biura Metrohouse zwracają uwagę, że często w ogłoszeniach działki są oznaczane jako budowlane. Niestety po analizie dokumentacji okazuje się, że mamy do czynienia z gruntami rolnymi, których proces odrolnienia może być długotrwały i kosztowny, albo z działkami przeznaczonymi pod budownictwo usługowe czy przemysłowe, których nie można zabudować domem jednorodzinnym. Dlatego zawsze należy weryfikować przeznaczenie działki w planach zagospodarowania przestrzennego dostępnych w urzędzie gminy. Jeśli rzeczywiście działka figuruje jako budowlana, z planów dowiemy się też jakie parametry techniczne powinny charakteryzować planowany przez nas budynek (powierzchnia zabudowy, wysokość budynku, kształt dachu itp.) W przypadku braku miejscowego planu należy sprawdzić zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W urzędzie gminy dowiemy się także, czy dopuszcza się w ogóle budowę domu na działce o tej wielkości. Minimalną powierzchnię działki budowlanej w danym rejonie określa plan miejscowy. Przy braku MPZP trzeba wystąpić o ustalenie warunków zabudowy. W dokumencie tym określona jest m.in. maksymalna powierzchnia zabudowy. Jest to cenna informacja, która pozwoli nam zorientować się, czy wielkość planowanych zabudowań jest zgodna z ustaleniami prawa miejscowego.

autor: Marcin Jańczuk, Metrohouse

aktualizacja: 21.04.2015

Polecane artykuły
Klimatyczne domy z drewna. GALERIA
Domy z drewna mają wiele zalet – są ciepłe, przytulne i bardzo dobrze wpisują się w...
Dom w cenie do 350 tysięcy złotych – propozycje z całej Polski
Nieduży dom poza miastem można kupić w cenie zbliżonej do ceny dwu- lub trzypokojowego...
Ceny ziemi rolnej wciąż rosną
Od początku lat 90. sukcesywnie rosną w Polsce ceny ziemi rolnej. Potwierdzają to dane...
Kupujemy domek letniskowy. GALERIA ofert
Domek letniskowy – na weekendowy wypoczynek czy na dłuższy urlop? Nad jeziorem, w...

Oferta tygodnia

Działka na sprzedaż: mazowieckie, Targówka, Leśna

Działka ze stawem rybnym



Na sprzedaż działki budowlane ze stawem rybnym (1300 m2), położone niedaleko Mińska Mazowieckiego. Okolica spokojna i zielona - w odległości 0,5 km znajduje się bardzo duży kompleks leśny. Cena za 1 m2 wynosi 60 zł.