Baza lokalizacji zamknij
  • Województwo
Logowanie zamknij
  • Login:
  • Hasło:

Nie masz konta? Przejdź do formularza rejestracji

Rejestracja
Wyślij wiadomość zamknij
Wyślij wiadomość zamknij
logowanie
rynek pierwotny mieszkania domy działki komercyjne katalog firm aktualności kredyty hipoteczne
rejestracja agencji i deweloperów dodaj ogłoszenie

Łatwiej o kredyt przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

tagi tematyczne kredyt hipoteczny księga wieczysta rynek wtórny ubezpieczenie kredytu zakup mieszkania
bloki Ursynów
bloki Ursynów

Kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego jest najbardziej popularnym rodzajem kredytu hipotecznego. Pozwala na zakup mieszkania lub lokalu użytkowego, który jest już wybudowany, użytkowany i na ogół ma uregulowaną sytuacją prawną. Właśnie te czynniki sprawiają, że warunki dla kredytobiorców kupujących na rynku wtórnym różnią się od tych, stawianych nabywcom mieszkań deweloperskich.

Ilość dokumentów wymagana przy ubieganiu się o kredyt na mieszkanie używane, jest dużo mniejsza niż w przypadku nieruchomości deweloperskiej. Najbardziej istotną cechą mieszkania używanego jest to, że ma ono już uregulowany stan prawny. Oznacza to, że ma urządzoną księgę wieczystą i spełnia warunki samodzielności lokalu. Jest to mieszkanie, z którego ktoś wcześniej korzystał i opłacał rachunki za media i czynsz (co kupujący powinien dokładnie zweryfikować, żeby nie nabyć zadłużonej nieruchomości). Przy ubieganiu się o kredyt na zakup takiego mieszkania bank zażyczy sobie właściwie tylko trzech dokumentów: odpisu z księgi wieczystej, podstawy nabycia lokalu przez sprzedającego oraz umowy przedwstępnej zakupu.

Sprawdź: oferty sprzedaży mieszkań

Zakup mieszkania na rynku wtórnym. Jakie dokumenty są potrzebne?
Księga wieczysta to najważniejszy dokument. Z niej każdy bank dowiaduje się, kto jest aktualnym właścicielem lokalu, jak nieruchomość jest oznaczona (adres, powierzchnia, ilość pomieszczeń), czy w mieszkaniu nie ma prawa mieszkać osoba trzecia (służebność osobista) oraz czy na nieruchomości tej nie ma ustanowionej hipoteki.
Umowa dokumentująca podstawę nabycia mieszkania, to kolejny dokument, który trzeba przedłożyć w banku kredytującym zakup nieruchomości. W jakim celu banki go wymagają, skoro wszystkie niezbędne informacje zawarte są już w księdze wieczystej?. Okazuje się jednak, że nie wszystkie. Na przykład: mieszkanie może być przyznane przez sąd przy podziale majątku i zobowiązywać tego, któremu przypadło w udziale do wniesienia dodatkowych opłat. Jeżeli osoba ta nie spełniła narzuconego przez sąd obowiązku, istnieje ryzyko, że to właśnie na tej nieruchomości ktoś będzie chciał zabezpieczyć swoje roszczenia. Najczęściej jednak podstawą nabycia lokalu będzie akt notarialny zawarty między sprzedającym a poprzednim właścicielem.
Ostatnim dokumentem jest umowa przedwstępna. Nie musi być ona w formie aktu notarialnego, tak jak przy zakupie od dewelopera. Może mieć formę cywilno-prawną i być spisana odręcznie. Oczywiście zawsze lepiej podpisać umowę przedwstępną u notariusza, ponieważ łatwiej ją w razie jakichkolwiek komplikacji wyegzekwować.

Dodatkowe koszty powiązane z kredytem hipotecznym
Warunki kredytowe dla mieszkania używanego zazwyczaj nie różnią się znacząco od wymogów stawianych przy nieruchomości deweloperskiej. Marże, okres kredytowania oraz ubezpieczenia mieszczą się w tych samych tabelach, bez rozróżnienia na rodzaj lokalu. Największa różnica dotyczy ubezpieczenia do czasu wpisu prawa własności do księgi wieczystej. Nie chodzi tu o koszty (choć zdarza się, że dla rynku pierwotnego są wyższe), ale o okres opłacania ubezpieczenia. Jako że podstawą zabezpieczenia kredytu jest dla banku księga wieczysta nieruchomości, od wypłaty kredytu do faktycznego i prawomocnego dokonania wpisu przez sąd wieczysto-księgowy kredytobiorca musi płacić ubezpieczenie. To zazwyczaj koszt marży podwyższony o ok. 1-1,5%. Przekładając procenty na realne kwoty, przy kredycie na 350 000 zł na 30 lat kredytobiorca musi płacić bankowi dodatkowe 230-350 zł miesięcznie. Przy mieszkaniu używanym okres oczekiwania na wpis do księgi wieczystej wynosi od 2 do 6 miesięcy, przy mieszkaniu od dewelopera czas ten może się wydłużyć. Lokal z rynku wtórnego trzeba także od razu ubezpieczyć na wypadek ognia i zdarzeń losowych. Takiego obowiązku nie ma w przypadku nieruchomości kupowanych od dewelopera. Jednak koszt takiego ubezpieczenia nie jest wysoki i wynosi około 280 zł rocznie (dla lokalu o wartości 350 000 zł).

Rekordowa podaż mieszkań na rynku pierwotnym

Bez karencji i bez płatności w transzach
Warto też zwrócić uwagę, że banki przy lokalach od deweloperów są bardziej skłonne do wydłużenia okresu karencji, czyli czasu na spłacenie odsetek.  Kupujący lokal z rynku wtórnego właściwie nie ma na to szansy. Podobnie wygląda kwestia płatności w transzach. Przy lokalu używanym płatność jest zawsze dokonywana jednorazowo, przy nieruchomości z rynku pierwotnego kredyt może być podzielony na części. Pieniądze na koncie osoby, która sprzedaje używane mieszkanie znajdą się dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, czyli po sformalizowaniu transakcji (sprzedający musi uwierzyć, że bank przeleje mu pieniądze). W przypadku zakupu od dewelopera bank będzie przesyłał pieniądze przed podpisaniem aktu notarialnego. Przy kredytach na lokale używane banki częściej zażądają również wyceny nieruchomości. Co ciekawe, banki typowo hipoteczne nie udzielają kredytów na mieszkania deweloperskie, zajmując się wyłącznie rynkiem wtórnym. Można więc powiedzieć, że kupno używanej nieruchomości daje szansę większego wyboru wśród finansowych ofert.

autor: Tomasz Maciejewski, Dom Kredytowy Notus

aktualizacja: 29.05.2014

Oferta tygodnia

Działka na sprzedaż: mazowieckie, Targówka, Leśna

Działka ze stawem rybnym



Na sprzedaż działki budowlane ze stawem rybnym (1300 m2), położone niedaleko Mińska Mazowieckiego. Okolica spokojna i zielona - w odległości 0,5 km znajduje się bardzo duży kompleks leśny. Cena za 1 m2 wynosi 60 zł.