Baza lokalizacji zamknij
  • Województwo
Logowanie zamknij
  • Login:
  • Hasło:

Nie masz konta? Przejdź do formularza rejestracji

Rejestracja
Wyślij wiadomość zamknij
Wyślij wiadomość zamknij
logowanie
rynek pierwotny mieszkania domy działki komercyjne katalog firm aktualności kredyty hipoteczne
rejestracja agencji i deweloperów dodaj ogłoszenie

Mieszkanie bez księgi wieczystej – kupować czy nie?

tagi tematyczne księga wieczysta kupno mieszkania dokumenty sprawdzenie księgi wieczystej
Mieszkanie bez księgi wieczystej – kupować, czy nie?
Mieszkanie bez księgi wieczystej – kupować, czy nie?

Mieszkanie bez księgi wieczystej może być znacznie tańsze, niż podobne, w tej samej lokalizacji ale z założoną księgą wieczystą. Jednak zakup takiej nieruchomości wiąże się z dużym ryzykiem. Jak zweryfikować stan prawny mieszkania bez księgi wieczystej? Jak założyć księgę wieczystą?

Poszukujący mieszkania czasami trafiają na nieruchomość, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta. To bardzo ważny dokument, w którym opisana jest sytuacja prawna mieszkania. Z księgi można się dowiedzieć między innymi, kto jest właścicielem mieszkania i czy nieruchomość jest obciążona służebnością lub hipoteką. Nie ma przeszkód prawnych, co do zakupu mieszkania bez księgi wieczystej. W wielu przypadkach brak księgi będzie mocną kartą przetargową przy negocjacjach cenowych, ale należy liczyć się z ryzykiem.

Najczęściej nie mają księgi wieczystej mieszkania spółdzielcze własnościowe. Dla takich lokali nie trzeba obowiązkowo zakładać księgi wieczystej, więc niektórzy właściciele tego po prostu nie robią, choć z ich punktu widzenia byłoby to korzystne w perspektywie ochrony własnych interesów czy sprzedaży mieszkania. Zdarza się też, że księga wieczysta prowadzona jest dla dwóch mieszkań, które kiedyś zostały wyodrębnione z jednego dużego lokalu. W takiej sytuacji, przy sprzedaży, trzeba po prostu wydzielić jedno mieszkanie do nowej księgi wieczystej.

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej – dlaczego to ryzykowna transakcja?
Przede wszystkim zakup nieruchomości bez księgi wieczystej pozbawia nabywcę ochrony związanej z tym, że osoba wpisana jako właściciel w dziale drugim KW jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości oraz tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli zasady mówiącej, że w razie rozbieżności pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, a stanem prawnym ujawnionym w KW, treść KW rozstrzyga na korzyść nabywcy. W takiej sytuacji kupujący nie ma pewności, że nieruchomość nie została np. niedawno sprzedana innej osobie.
Dodatkowo, przy zakupie mieszkania bez księgi wieczystej, mogą pojawić się problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Nawet, jeżeli stan prawny mieszkania nie budzi wątpliwości, to może ono znajdować się na działce o nieuregulowanej sytuacji prawnej. Założenie księgi wieczystej dla takiej nieruchomości nie będzie możliwe. A więc chcąc posiłkować się kredytem obowiązkowo należy sprawdzić stan prawny gruntu, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny.

Jakie dokumenty trzeba sprawdzić gdy mieszkanie nie ma księgi wieczystej?

Brak księgi wieczystej nie powinien od razu zrażać potencjalnego kupującego. Przy zachowaniu odpowiednich środków ostrożności może to być wręcz okazja do wynegocjowania niższej ceny. Przygotowanie się do tego typu transakcji wymaga skrupulatnej analizy stanu nieruchomości. Przede wszystkim należy na wszelkie sposoby zweryfikować, czy sprzedający mieszkanie rzeczywiście ma do tego prawo. Poza księgą wieczystą są inne dokumenty, które mogą potwierdzić własność. Przede wszystkim jest to akt notarialny nabycia nieruchomości, ale też postanowienie sądu potwierdzające nabycie spadku, decyzja administracyjna przyznająca prawo użytkowania wieczystego czy aktualny wypis i wyrys z ewidencji gruntów.

Jak założyć księgę wieczystą?
Księgę wieczystą można założyć poprzez złożenie w sądzie rejonowym (właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości) wniosku oznaczonego symbolem KW-ZAL. Uprawnionym do złożenia wniosku jest właściciel nieruchomości, osoba której przysługuje określone prawo do nieruchomości lub pełnomocnik. Do wniosku należy dołączyć dokumenty na podstawie których ustalany jest stan prawny nieruchomości, takie jak podstawa nabycia (np. akt notarialny, orzeczenie sądu, przydział ze spółdzielni) oraz dokumenty, które opisują nieruchomość - wypis z rejestru gruntów czy wypis z kartoteki budynków (z adnotacją organu który je wydał o tym, że dokumenty są przeznaczone do dokonywania wpisów w KW).

Księgę wieczystą można również założyć poprzez wniosek w treści aktu notarialnego (np. umowy sprzedaży). Nabywając nieruchomość wnioskujemy od razu o założenie dla niej księgi. Nie trzeba wówczas składać oddzielnego wniosku, a sąd założy księgę na podstawie samego aktu notarialnego. Za założenie księgi wieczystej dla nieruchomości pobierana jest opłata stała w wysokości 60 zł, a koszt wpisania prawa własności do jej działu II wynosi 200 zł.
Ponadto trzeba zadbać o to, by w umowie sprzedawca oświadczył, że przysługuje mu prawo własności, że nieruchomość nie jest obciążona jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich, że w stosunku do nieruchomości nie toczą się żadne postępowania egzekucyjne ani inne mające na celu zwrot nieruchomości oraz że nie jest ona przedmiotem uprzednio zawartej umowy mającej na celu jej zbycie lub obciążenie. Poza tym w umowie powinny znaleźć się postanowienia dotyczące ułatwienia dochodzenia od właściciela ewentualnych roszczeń, głównie z tytułu rękojmi za wady prawne nieruchomości, jak np. kara umowna z możliwością dochodzenia odszkodowania przewyższającego jej wysokość, czy poddanie się egzekucji do pokrycia wysokości szkody poniesionej przez nabywcę z tytułu wad nieruchomości. Trzeba też zweryfikować, czy spółdzielnia ma prawo własności lub użytkowanie wieczyste gruntu, na którym jest zlokalizowany blok. Jeśli tak, to nie powinno być problemu z założeniem księgi wieczystej w przyszłości.

Zakup nieruchomości, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta może być korzystny pod względem ekonomicznym (cena niższa nawet do kilkudziesięciu procent), ale wiąże się z podwyższonym ryzykiem. By to ryzyko zminimalizować warto skorzystać z pomocy specjalistów (prawnika wyspecjalizowanego w nieruchomościach lub doświadczonego pośrednika), którzy pomogą uregulować stan prawny mieszkania.

autor: Marcin Krasoń, Home Broker

aktualizacja: 20.11.2014

Polecane artykuły
Osiedle Moko, czyli mieszkania na Mokotowie w Warszawie
Ronson Development buduje mieszkania na warszawskim Mokotowie przy ulicy Magazynowej. W...
Sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym. Jakie błędy popełniają sprzedający?
Profesjonalna sesja zdjęciowa, dobrze przygotowane ogłoszenie w serwisach...
Niższe raty kredytów hipotecznych. Kolejna obniżka stóp procentowych
Zgodnie z oczekiwaniami, na październikowym posiedzeniu, Rada Polityki Pieniężnej...
Jakie mieszkania sprzedają się najtrudniej?
Oczywiście najdłużej sprzedają się mieszkania drogie oraz te o dużych metrażach....

Oferta tygodnia

Działka na sprzedaż: mazowieckie, Targówka, Leśna

Działka ze stawem rybnym



Na sprzedaż działki budowlane ze stawem rybnym (1300 m2), położone niedaleko Mińska Mazowieckiego. Okolica spokojna i zielona - w odległości 0,5 km znajduje się bardzo duży kompleks leśny. Cena za 1 m2 wynosi 60 zł.