Baza lokalizacji zamknij
  • Województwo
Logowanie zamknij
  • Login:
  • Hasło:

Nie masz konta? Przejdź do formularza rejestracji

Rejestracja
Wyślij wiadomość zamknij
Wyślij wiadomość zamknij
logowanie
rynek pierwotny mieszkania domy działki komercyjne katalog firm aktualności kredyty hipoteczne
rejestracja agencji i deweloperów dodaj ogłoszenie

Negocjuj bezpieczną umowę z deweloperem

tagi tematyczne deweloper umowa z deweloperem ustawa deweloperska
Osiedle mieszkaniowe Selenza we Wrocławiu
Osiedle mieszkaniowe Selenza we Wrocławiu

Dopóki nie obowiązują zasady, które wprowadzi ustawa deweloperska kupujący sami muszą troszczyć się o bezpieczeństwo transakcji. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby już dziś wpisać do księgi wieczystej roszczenia kupującego czy podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Doradcy finansowi sugerują jednak, aby pamiętać o zastrzeżeniu możliwości odstąpienia od takiej umowy np. w przypadku braku możliwości uzyskania kredytu.

Od 29 kwietnia 2012 r. wejdzie w życie ustawa deweloperska chroniąca kupujących mieszkania i domy w przypadku upadłości dewelopera. W praktyce jeszcze przez wiele miesięcy w sprzedaży będą znajdowały się jednak nieruchomości, których ta ochrona nie obejmuje. Nowa ustawa nie będzie dotyczyła bowiem przedsięwzięć, których sprzedaż rozpoczęła się przed jej wejściem w życie. Jednak już teraz przy zakupie takich domów lub mieszkań można wynegocjować z deweloperem zastosowanie pewnych rozwiązań zwiększających nasze bezpieczeństwo.

Zobacz także: mieszkania na sprzedaż, Katowice

Ustawa określa m.in. że obowiązkowe będzie zawieranie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Wielu deweloperów nie ma nic przeciwko temu, aby już dziś zastosować takie rozwiązanie. Przy okazji warto spróbować wynegocjować wpisanie roszczenia (o wybudowanie nieruchomości, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności) do księgi wieczystej nieruchomości. Zapewni nam to łatwiejsze dochodzenie swoich praw w przypadku upadłości dewelopera.

Powiązanie transz z etapami budowy
Bezpieczeństwo zapewni nam także powiązanie w umowie terminów płatności poszczególnych rat (transz) z poszczególnymi etapami budowy. Deweloper będzie dostawał od nas kolejne kwoty pod warunkiem, że będą realizowane zaplanowane etapy budowy. Dzięki temu, gdyby deweloper zbankrutował, ewentualne straty będą mniejsze.

Kary umowne za opóźnienia w budowie

Przed ewentualnymi opóźnieniami w budowie można zabezpieczyć się poprzez wprowadzenie kar do umowy. Deweloperzy zastrzegają karty umowne np. w przypadku, gdy kupujący spóźni się z dokonaniem wpłaty. My możemy zastrzec kary w przypadku niedotrzymania terminów budowy przez dewelopera. Warto przy okazji zwrócić uwagę na szczegółowe sformułowania użyte w tych zapisach. Opóźnienie oznacza bowiem każde niedotrzymanie terminu. Słowo „zwłoka” jest to natomiast tylko opóźnienie zawinione. Najlepiej jeśli więc deweloper będzie musiał nam zapłacić w przypadku opóźnienia, a nie zwłoki.

Ważne jest również to czy wysokość kar umownych, stosowanych w stosunku do dewelopera i kupującego, jest jednakowa. Może się zdarzyć, że umowa zostanie tak skonstruowana, że kupujący za opóźnienie będzie musiał drogo zapłacić, a niedotrzymanie terminu przez dewelopera będzie karane symboliczną kwotą.

Możliwość odstąpienia od umowy
Kolejnym zapisem, który jest bardzo korzystny dla kupującego jest możliwość odstąpienia od umowy, gdy nie uzyska kredytu (przy dochowania należytej staranności). Nierzadko z wstępnych wyliczeń banku wynika, że klient ma zdolność kredytową, a po szczegółowym badaniu okazuje się inaczej. Gdy w umowie (w formie aktu notarialnego) nie ma zapisu o możliwości odstąpienia, deweloper może zmusić klienta do zawarcia transakcji lub zapłacenia wysokiej prowizji w zamian za zgodę na wycofanie się z umowy.

Klauzulę o możliwości odstąpienia od umowy warto zastosować także gdy cena nie jest podana jako określona kwota lecz jej ostateczna wysokość będzie zależała od zmian np. cen materiałów budowlanych czy stawki VAT. Drastyczny wzrost wartości takich czynników może spowodować, że ostateczna cena nieruchomości będzie znacznie wyższa niż nam się to pierwotnie wydawało. W takiej sytuacji dobrze jest mieć możliwość wycofania się z transakcji.

Podobne rozwiązanie można zastosować, gdy cena nieruchomości zależy od ostatecznej powierzchni. Często nieznacznie różni się ona od tej planowanej. Gdyby jednak powierzchnia okazała się znacznie większa, cena również istotnie by wzrosła. Można więc zapisać w umowie, że jeśli różnica w powierzchni planowanej i ostatecznej nie jest większa niż np. 1,5%, to cena nie ulega zmianie. W przeciwnym przypadku cena zostaje podwyższona, ale klient ma prawo do odstąpienia od umowy.

Komfortowe mieszkanie w Katowicach
Mieszkanie dwupokojowe, powierzchnia 62 mkw., wybudowane w 2005 roku. Lokalizacja: dzielnica Brynów, Osiedle Ptasie, cicha i zielona okolica. Mieszkanie składa się z dwóch niezależnych pokoi, kuchni otwartej na salon, przedpokoju oraz łazienki połączonej z WC. W cenie mieszkania jest pełne wyposażenie.

mieszkanie w Katowicach
fot.: Ekspert Giełda Nieruchomości
mieszkanie w Katowicach
fot.: Ekspert Giełda Nieruchomości
mieszkanie w Katowicach
fot.: Ekspert Giełda Nieruchomości

autor: Jarosław Sadowski, Analityk firmy Expander

aktualizacja: 30.05.2014

Oferta tygodnia

Działka na sprzedaż: mazowieckie, Targówka, Leśna

Działka ze stawem rybnym



Na sprzedaż działki budowlane ze stawem rybnym (1300 m2), położone niedaleko Mińska Mazowieckiego. Okolica spokojna i zielona - w odległości 0,5 km znajduje się bardzo duży kompleks leśny. Cena za 1 m2 wynosi 60 zł.