Baza lokalizacji zamknij
  • Województwo
Logowanie zamknij
  • Login:
  • Hasło:

Nie masz konta? Przejdź do formularza rejestracji

Rejestracja
Wyślij wiadomość zamknij
Wyślij wiadomość zamknij
logowanie
rynek pierwotny mieszkania domy działki komercyjne katalog firm aktualności kredyty hipoteczne
rejestracja agencji i deweloperów dodaj ogłoszenie

Rynek wtórny: zakup mieszkania na kredyt KROK PO KROKU

tagi tematyczne decyzja kredytowa kredyt hipoteczny księga wieczysta zakup mieszkania krok po kroku
fot. Home Broker
fot. Home Broker

Zakup mieszkania na kredyt to dla wielu osób jedna z największych i najbardziej stresujących inwestycji w życiu. Niestety, zanim zaczniemy wybierać płytki, meble i kolor farby do ścian, trzeba uporać się ze skomplikowanymi formalnościami.

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości
Po znalezieniu odpowiedniego mieszkania na rynku wtórnym (na pierwotnym wygląda to nieco inaczej), przede wszystkim trzeba sprawdzić, czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem nieruchomości. Powinien on przedstawić akt notarialny zaświadczający o zakupie lub nabyciu mieszkania w inny sposób np. przez darowiznę. Zaglądamy też do księgi wieczystej – są w niej wpisy informujące, kto jest właścicielem nieruchomości. Z księgi dowiemy się też, czy mieszkanie obciążone jest służebnością lub hipoteką. Księgi wieczyste są jawne i można je sprawdzać przez Internet, wystarczy znać numer księgi. Rozsądnym działaniem będzie też weryfikacja dokumentów zaświadczających o stanie zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy nieruchomości lub spółdzielni mieszkaniowej, a także dostawców mediów.
Jeśli nie mamy zastrzeżeń co do stanu prawnego mieszkania i jesteśmy zdecydowani na zakup, można przystąpić do negocjacji ze sprzedającym, a jednocześnie zakończyć proces analizy ofert bankowych w kwestii kredytu hipotecznego. Ustalone z sprzedającym warunki należy zapisać w umowie przedwstępnej, przy czym warto, by miała ona formę aktu notarialnego, gdyż jest to bezpieczniejsze rozwiązanie. Spisanie umowy u notariusza zdejmuje z nas także trud jej przygotowania.

Zadatek to nie to samo co zaliczka
Przy umowie przedwstępnej kupujący zwykle płaci sprzedającemu zaliczkę lub zadatek. W przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona ma prawo od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a w przypadku, gdy sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej. Warto przy tym przypomnieć, że zadatek to nie to samo co zaliczka. Ta bowiem, wpłacona na poczet przyszłych należności, nie jest zabezpieczeniem wykonania umowy, a jedynie częścią zapłaty. W przypadku, gdy umowa nie zostanie zrealizowana, zaliczka wraca do niedoszłego kupującego.
Z umową przedwstępną udajemy się do banku celem złożenia wniosku kredytowego, warto jednak wcześniej zabrać się za skompletowanie potrzebnych dokumentów. Prawie w każdym banku trzeba złożyć: zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach, umowę o pracę, zaświadczenie z ZUS, PIT 37 za ostatni rok lub dwa oraz wyciąg z rachunku bankowego i karty kredytowej. Nie należy też zapominać o dwóch dokumentach tożsamości ze zdjęciem oraz skróconym odpisie aktu małżeństwa (jeśli korzystamy z programu Mieszkanie dla Młodych).
Oczekiwanie na decyzję kredytową może trwać kilka tygodni. W tym czasie bank może nas poprosić o dostarczenie kolejnych dokumentów. Szczególnie dużo do zrobienia mają osoby prowadzące działalność gospodarczą, które muszą zaprezentować m.in. zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami składek ZUS i podatków, a także zaświadczenie o nadaniu nr NIP i REGON, wpisie do ewidencji działalności gospodarczej itd. Warto pamiętać, że niektóre dokumenty ważne są jedynie przez miesiąc.

Notarialna umowa sprzedaży mieszkania

Po otrzymaniu decyzji kredytowej można sygnować umowę z bankiem i z nią udać się do notariusza na podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży mieszkania. Notariusz z tego tytułu przekaże do urzędu skarbowego podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC). Można mu też zlecić złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki na nieruchomości, ale trzeba wówczas liczyć się z dodatkową opłatą na poziomie kilkuset złotych. Jeśli zrobimy to samodzielnie, to koszt ograniczy się do opłaty sądowej (200 zł) i odpisu aktu notarialnego (do 6 zł plus VAT za stronę). Do sądu należy zabrać dwa oświadczenia o ustanowieniu hipoteki: swoje i banku. Z sądowym potwierdzeniem złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki i aktem notarialnym wracamy do banku, który na podstawie tych dokumentów przeleje pieniądze na rachunek sprzedającego mieszkanie.

W oczekiwaniu na wpis do księgi wieczystej
Trzeba jednak pamiętać, że to nie koniec formalności związanych z księgą wieczystą, bowiem wpisanie do niej hipoteki zajmuje od kilku tygodni do kilku miesięcy. O dokonaniu wpisu sąd powiadomi nas listownie. Należy wówczas pójść z tą informacją do banku, by ten zrezygnował z pobierania dodatkowej opłaty z tytułu tzw. ubezpieczenia pomostowego (ze względu na podwyższone ryzyko).
Po zakupie nieruchomości trzeba zapłacić podatek od ustanowienia hipoteki (mamy na to 14 dni od podpisania deklaracji o ustanowieniu hipoteki) i złożyć stosowną deklarację o zapłaconym podatku (druk PCC-3). Deklarację można wysłać pocztą, ale może też złożyć ją za nas osoba upoważniona. Do załatwienia jest także sprawa podatku od nieruchomości – o zakupie mieszkania należy poinformować stosowny urząd miasta lub gminy.
W tym czasie można też złożyć wniosek o zameldowanie. Teraz pozostaje już tylko załatwienie umów z dostawcami mediów (prąd, woda, gaz, internet, telewizja, telefon) i poinformowanie spółdzielni lub wspólnoty o zakupie mieszkania. Jeżeli zmienialiśmy miejsce zameldowania, trzeba też wyrobić nowe dokumenty (np. dowód osobisty, prawo jazdy) i zaktualizować dane w bankach i innych instytucjach.

Zakup mieszkania krok po kroku:
1. Ustalenie budżetu  i sprawdzenie zdolności kredytowej
2. Przegląd oferty banków/kontakt z doradcą
3. Znalezienie mieszkania
4. Sprawdzenie stanu prawnego mieszkania
5. Ustalenie warunków transakcji
6. Zbieranie dokumentów do kredytu
7. Umowa przedwstępna i zadatek
8. Złożenie w banku wniosku kredytowego
9. Decyzja kredytowa, umowa kredytowa
10. Umowa sprzedaży mieszkania
11. Zapłata podatku PCC
12. Wniosek o ustanowienie hipoteki na nieruchomości
13. Przelew środków na konto sprzedającego
14. Spisanie liczników, odbiór mieszkania
15. Podpisanie umów z dostawcami mediów
16. Powiadomienie wspólnoty/spółdzielni o zmianie właściciela
17. Zameldowanie i wymiana dokumentów
18. Wniosek dotyczący podatku od nieruchomości (urząd miasta lub gminy)
19. Zmiana adresu w bankach i innych instytucjach
20. Poinformowanie banku o wpisie hipoteki od księgi wieczystej

Rynek wtórny: mieszkania na sprzedaż

autor: Marcin Krasoń, Home Broker

aktualizacja: 13.10.2014

Polecane artykuły
Osiedle Moko, czyli mieszkania na Mokotowie w Warszawie
Ronson Development buduje mieszkania na warszawskim Mokotowie przy ulicy Magazynowej. W...
Sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym. Jakie błędy popełniają sprzedający?
Profesjonalna sesja zdjęciowa, dobrze przygotowane ogłoszenie w serwisach...
Niższe raty kredytów hipotecznych. Kolejna obniżka stóp procentowych
Zgodnie z oczekiwaniami, na październikowym posiedzeniu, Rada Polityki Pieniężnej...
Mieszkania w Krakowie – jakie metraże są najpopularniejsze? Ile kosztuje metr kwadratowy?
W Krakowie, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym najchętniej są kupowane mieszkania...

Oferta tygodnia

Działka na sprzedaż: mazowieckie, Targówka, Leśna

Działka ze stawem rybnym



Na sprzedaż działki budowlane ze stawem rybnym (1300 m2), położone niedaleko Mińska Mazowieckiego. Okolica spokojna i zielona - w odległości 0,5 km znajduje się bardzo duży kompleks leśny. Cena za 1 m2 wynosi 60 zł.