Baza lokalizacji zamknij
  • Województwo
Logowanie zamknij
  • Login:
  • Hasło:

Nie masz konta? Przejdź do formularza rejestracji

Rejestracja
Wyślij wiadomość zamknij
Wyślij wiadomość zamknij
logowanie
rynek pierwotny mieszkania domy działki komercyjne katalog firm aktualności kredyty hipoteczne
rejestracja agencji i deweloperów dodaj ogłoszenie

Umowa deweloperska. Na co zwrócić uwagę podpisując umowę z deweloperem?

tagi tematyczne klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich mieszkanie od dewelopera prospekt informacyjny dewelopera umowa z deweloperem
Na Romera - mieszkania na Ursynowie w Warszawie
Na Romera - mieszkania na Ursynowie w Warszawie

Podpisanie umowy deweloperskiej to dość stresująca chwila dla kupujących mieszkanie lub dom od dewelopera. Podpowiadamy, jakie zapisy powinna zawierać umowa deweloperska oraz jakie są zasady jej zawierania.

1. Definicja umowy deweloperskiej
Według ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności domu lub mieszkania. Nabywca natomiast zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia prawa własności nieruchomości. Czyli po prostu deweloper zobowiązuje się do sprzedaży wybudowanego mieszkania, a kupujący do zapłaty za nie.

2. Co możemy sprawdzić przed podpisaniem umowy deweloperskiej?
Zanim podpiszemy umowę możemy zapoznać się z prospektem informacyjnym. Jest on obowiązkowo sporządzany przez dewelopera dla każdej inwestycji mieszkaniowej. Prospekt jest integralną częścią umowy deweloperskiej. W tym dokumencie powinny być zawarte następujące informacje:

  • dane identyfikacyjne firmy deweloperskiej,
  • opisane i udokumentowane przykłady wcześniej zrealizowanych osiedli mieszkaniowych,
  • szczegółowe informacje dotyczące gruntu i budynku, ewentualnych obciążeń hipotecznych ujawnionych w księdze wieczystej działki,
  • informacje o przedsięwzięciach inwestycyjnych realizowanych w promieniu 1 km od inwestycji,
  • termin rozpoczęcia i zakończenia budowy,
  • opis osiedla (liczba budynków i ich rozmieszczenie),
  • sposób pomiaru powierzchni mieszkania lub domu,
  • harmonogram prac budowlanych,
  • zasady ewentualnej zmiany ceny,
  • informacje dotyczące ochrony pieniędzy wpłacanych przez kupującego, czyli informacje o rachunku powierniczym,
  • warunki odstąpienia od umowy,
  • szczegółowe parametry kupowanego przez nas mieszkania (metraż, cena za m2, standard, nr kondygnacji, usytuowanie mieszkania, układ pomieszczeń, dostępne media)

Do prospektu jest dołączany rzut kondygnacji oraz wzór umowy deweloperskiej. Deweloper ma obowiązek bezpłatnie przekazać prospekt kupującemu przed podpisaniem umowy.
Wzór prospektu informacyjnego można znaleźć w ustawie deweloperskiej.
Kupujący ma również prawo do zapoznania się z sytuacją prawno-finansową dewelopera i realizowanego projektu mieszkaniowego, przez wgląd do następujących dokumentów:

  • odpis z księgi wieczystej działki, na której ma powstać osiedle lub dom,
  • pozwolenie na budowę,
  • projekt architektoniczny,
  • odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) lub z zaświadczenie o wpisie firmy do ewidencji działalności gospodarczej
  • sprawozdanie finansowe dewelopera z ostatnich dwóch lat.

3. Forma umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Taki wymóg narzuca ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przepisy tej ustawy weszły w życie w kwietniu 2012 roku i powszechnie nazywane są ustawą deweloperską.
Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym podpisujemy więc dwie umowy – umowę deweloperską i umowę przenoszącą własność nieruchomości. Zarówno jedna i druga umowa powinna być zawarta przed notariuszem.
Koszty notarialne i koszty wpisów do księgi wieczystej obciążają w równych częściach dewelopera i kupującego nieruchomość.

4. Najważniejsze zapisy umowy deweloperskiej
Większość danych zawartych w umowie pokrywa się z zapisami widniejącymi w prospekcie informacyjnym. Zgodnie z ustawą deweloperską, umowa powinna zawierać w szczególności:

  • dane stron umowy, data i miejsce jej zawarcia,
  • cenę mieszkania lub domu,
  • informacje o działce, na której będzie realizowana inwestycja mieszkaniowa (nr księgi wieczystej, stan prawny, obciążenia)
  • informację o usytuowaniu domu lub bloku mieszkaniowego w obrębie działki oraz położenie mieszkania w budynku wielorodzinnym,
  • określenie cech, parametrów technicznych mieszkania oraz standardu prac wykończeniowych,
  • określenie powierzchni i rozkładu pomieszczeń,
  • termin przeniesienia na nabywcę prawa własności mieszkania,
  • harmonogram i wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
  • informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym (nr rachunku, zasady dysponowania środkami tam zgromadzonymi, koszty obsługi rachunku),
  • informacje na temat gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej (o ile deweloper oferuje taki środek ochrony)
  • numer pozwolenia na budowę,
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
  • określenie zasad odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków,
  • określenie wysokości kar umownych i odsetek,
  • informacje o sposobie pomiaru powierzchni mieszkania,
  • oświadczenie kupującego o odbiorze prospektu informacyjnego,
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze mieszkania lub domu,
  • informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę (o ile takie obciążenie istnieje),
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu na kupującego.

5. Odstąpienie od umowy deweloperskiej
Nabywca ma prawo odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej podpisania jeżeli:

  • umowa deweloperska nie zawiera wszystkich niezbędnych informacji określonych w ustawie,
  • zapisy umowy nie są zgodne z informacjami zamieszczonymi w prospekcie informacyjnym,
  • deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego,
  • prospekt informacyjny nie zawiera wszystkich informacji opisanych we wzorcu, który jest załącznikiem do ustawy deweloperskiej,
  • deweloper nie będzie mógł przenieść prawa własności na nabywcę w terminie podanym w umowie.

Deweloper również ma prawo odstąpić od umowy, zwłaszcza gdy:

  • kupujący, pomimo wezwań, nie przekazuje w terminach określonych w umowie środków pieniężnych na zakup mieszkania,
  • nabywca, pomimo dwukrotnych pisemnych wezwań, nie przystąpił do odbioru mieszkania lub nie stawił się do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność.

6. Jak upewnić się, czy umowa deweloperska jest prawidłowo skonstruowana i nie zawiera klauzul niedozwolonych
Jeśli chcemy być w stu procentach pewni, że w umowie nie ma żadnych kruczków prawnych ani zakazanych zapisów, najlepiej, przed podpisaniem umowy skonsultować jej projekt z prawnikiem. Prawnik pomoże też zweryfikować dane odnośnie dewelopera oraz całego przedsięwzięcia mieszkaniowego. Taka konsultacja to wydatek kilkuset złotych, ale dzięki temu zyskujemy większą wiedzę na temat poprawności przygotowania umowy. Deweloperzy zwykle są otwarci na negocjacje niektórych spornych punktów umowy.

Możemy również samodzielnie sprawdzić, czy w umowie nie ma tzw. klauzul niedozwolonych. Rejestr takich zakwestionowanych postanowień umieszczanych przez deweloperów w umowach dostępny jest na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Ponieważ opublikowanych jest tam ponad 470 klauzul dotyczących rynku nieruchomości, lepiej jednak skorzystać z pomocy prawnika przy analizie umowy pod tym kątem.

Na stronie Urzędu (www.uokik.gov.pl) znajdziemy również inne ważne informacje dotyczące zakupu mieszkania na rynku pierwotnym np.

  • Raport UOKiK Konsument na rynku deweloperskim,
  • Poradnik dla konsumentów zainteresowanych zawarciem umowy deweloperskiej.

autor: Redakcja tuznajdziesz.pl

aktualizacja: 29.09.2014

Polecane artykuły
Deweloperzy zostali skontrolowani przez UOKiK
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów sprawdził, czy deweloperzy przestrzegają...
Bierzemy kredyt hipoteczny. Jak poprawić zdolność kredytową?
Zamierzasz kupić mieszkanie i wziąć na ten cel kredyt hipoteczny? Sprawdź, jak poprawić...
Program Mieszkanie dla Młodych coraz bardziej popularny
Rządowy program Mieszkanie dla Młodych nabiera tempa. Stopniowo wzrasta liczba...
Wkład własny przy zakupie mieszkania – 5% nie zawsze wystarczy
Zgodnie z Rekomendacją S, od stycznia 2014 roku, przy zakupie mieszkania na kredyt...

Oferta tygodnia

Działka na sprzedaż: mazowieckie, Targówka, Leśna

Działka ze stawem rybnym



Na sprzedaż działki budowlane ze stawem rybnym (1300 m2), położone niedaleko Mińska Mazowieckiego. Okolica spokojna i zielona - w odległości 0,5 km znajduje się bardzo duży kompleks leśny. Cena za 1 m2 wynosi 60 zł.