Baza lokalizacji zamknij
  • Województwo
Logowanie zamknij
  • Login:
  • Hasło:

Nie masz konta? Przejdź do formularza rejestracji

Rejestracja
Wyślij wiadomość zamknij
Wyślij wiadomość zamknij
logowanie
rynek pierwotny mieszkania domy działki komercyjne katalog firm aktualności kredyty hipoteczne
rejestracja agencji i deweloperów dodaj ogłoszenie

Wynajem kontrolowany, czyli prawa i obowiązki właścicieli wynajmowanych mieszkań

tagi tematyczne czynsz za wynajem kaucja za wynajem mieszkania na wynajem najem najemca obowiązki wynajmującego wynajem wynajem mieszkań wynajem prawo wynajmujący
Mieszkanie na Ursynowie
Mieszkanie na Ursynowie

Problemy z otrzymaniem kredytu hipotecznego oraz obawa przed długoterminowymi zobowiązaniami powodują, że coraz więcej osób decyduje się na wynajem mieszkania. Dla właścicieli lokali to doskonały sposób na zapewnienie sobie stałego źródła przychodów.

Podejmując decyzję o wynajęciu naszego domu czy mieszkania, warto wiedzieć, jakie mamy prawa i obowiązki względem nowych lokatorów.
Studenci, młode małżeństwa czy osoby dopiero rozpoczynające pracę zawodową to tylko niektórzy spośród tych, którzy są zainteresowani wynajmem mieszkania. Coraz częściej lokali do wynajęcia szukają osoby o stałych dochodach, które nie chcą podejmować długoterminowych zobowiązań kredytowych, a także firmy z myślą o swoich pracownikach. Na rynku dostępna jest duża liczba ofert najmu, lecz wiele z nich nie spełnia oczekiwań szukających. Rosnąca podaż sprawia, że często także właściciele wynajmowanych mieszkań poddawani są ocenie przez potencjalnych lokatorów. Eksperci D.A.S. Towarzystwa Ubezpieczeń Ochrony Prawnej S.A. przypominają, o jakich swoich prawach i obowiązkach wynajmujący musi pamiętać.

Podstawa prawna
Podstawą prawną określającą zakres wzajemnych zobowiązań miedzy wynajmującym (czyli właścicielem mieszkania lub upoważnioną przez niego osobą) a najemcą (osobą, której lokal zostaje oddany do użytkowania) jest kodeks cywilny. Ponadto przepisy dotyczące umowy najmu lokalu mieszkalnego zawarte są w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego - wyjaśnia Maciej Żyłka, prawnik z D.A.S.

Zawierając umowę, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić mu umówiony czynsz, którego wysokość może być określona w pieniądzach lub innych świadczeniach. Pamiętać trzeba, że umowę na czas określony można wypowiedzieć tylko na warunkach zawartych w umowie. Przy wypowiedzeniu umowy na czas nieokreślony obowiązują nas terminy umowne, a w przypadku ich braku - terminy ustawowe. Warto zwrócić uwagę na to, iż zawarta między stronami umowa najmu może zmienić niektóre regulacje wynikające z ustawy, dotyczące m.in. okresu wypowiedzenia umowy, sposobów rozliczenia opłat dodatkowych czy zmian wysokości czynszu. Przed wydaniem lokalu warto, by obie strony wspólnie sporządziły protokół, w którym określą stan mieszkania i znajdujących się w nim sprzętów. Dokument ten będzie stanowił podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Najnowsze oferty wynajmu mieszkań w Warszawie


Katalog obowiązków wynajmującego
Wynajmujący ma obowiązek przygotować mieszkanie do wydania najemcy w standardzie, który będzie odpowiadał jego przeznaczeniu, a także utrzymywać go w takim stanie przez cały czas trwania umowy. Właściciel musi także zapewnić sprawne działanie wszystkich instalacji i urządzeń, które umożliwią swobodne korzystanie z wody, gazu (lub innych paliw), ciepła, prądu czy wind. Jeśli jakieś elementy wyposażenia mieszkania są niesprawne lub zużyte, to wynajmujący ma obowiązek je wymienić.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego określa przykładowy katalog obowiązków wynajmującego. Zawiera on, między innymi, obowiązek dokonywania napraw lub wymiany instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu, remontów (w tym naprawę lub wymianę okien, drzwi, podłóg, wykładzin oraz tynków ściennych) oraz utrzymania w należytym stanie pomieszczeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców.

Pamiętajmy, że wskazany w ustawie katalog obowiązków wynajmującego nie ma charakteru wyczerpującego, a najemca ma prawo do egzekwowania od wynajmującego innych czynności, które zapewnią sprawne działanie instalacji i urządzeń związanych z mieszkaniem - podkreśla prawnik z D.A.S.


Prawo do kaucji i podwyższania czynszu

Właściciel mieszkania może uzależnić zawarcie umowy od wpłacenia przez lokatora kaucji, która zabezpieczy pokrycie należności przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu. Prawo do żądania kaucji określa maksymalną wysokość kwoty, jakiej można domagać się od najemcy - nie może ona przekraczać dwunastokrotności czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy.

Właściciel ma również prawo do zwiększenia wysokości czynszu i innych opłat za używanie lokalu, lecz nie może tego zrobić z dnia na dzień. Musi on wypowiedzieć wysokość dotychczasowego czynszu, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia, które standardowo wynoszą 3 miesiące. Okres ten może ulec wydłużeniu, jeśli strony ustalą w umowie inny termin.

Wynajmujący może także wypowiedzieć umowę najemcy, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków wynikających z umowy i obowiązujących przepisów prawa. Powodem takiego działania może być np. użytkowanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem czy zaniedbywanie obowiązków lokatorskich prowadzące do powstawania szkód w mieszkaniu. Właściciel ma prawo rozwiązać umowę także wtedy, jeśli najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności (po wcześniejszym uprzedzeniu go na piśmie o swym zamiarze i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności).

Należy pamiętać, że z mieszkania nie można wyrzucić kobiet w ciąży, obłożnie chorych, niepełnosprawnych małoletnich, bezrobotnych oraz emerytów i rencistów, którzy otrzymują świadczenia z pomocy społecznej.

Wyjątkiem od powyższych zasad dotyczących wypowiedzenia umowy jest sytuacja, w której właściciel i lokator zawierają umowę najmu okazyjnego. Może ją zawrzeć każdy właściciel mieszkania, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Wymagane do niej są jednak notarialnie poświadczone oświadczenie najemcy o zgodzie na egzekucję i opróżnienie mieszkania na żądanie właściciela, a także wskazanie lokalu, w którym w takiej sytuacji będzie mógł zamieszkać. Lokator, który mieszka w mieszkaniu wynajętym na podstawie umowy najmu okazjonalnego, musi szybko je opuścić, bo już w momencie podpisywania umowy wyraża na to zgodę.

Jeśli lokator we własnym zakresie dokona ulepszeń mieszkania, np. poprzez jego wyremontowanie, wynajmujący może wybrać, czy chce zatrzymać ulepszenia (za które w takim wypadku musi zapłacić najemcy), czy też zażądać przywrócenia stanu poprzedniego na koszt najemcy. Prawo wyboru sposobu rozliczenia obowiązuje jednak tylko wtedy, jeśli kwestia ta nie została uregulowana w umowie najmu. Wynajmujący może też domagać się zastawu za niezapłacony czynsz i inne opłaty, pod warunkiem że zaległości nie przekraczają roku.

Właściciele mieszkań powinni wiedzieć, że wynikające z ustawy obowiązki dotyczące remontów, napraw i konserwacji lokalu można zmienić poprzez odpowiednie zapisy w umowie najmu - możliwość taką gwarantuje sama ustawa. Trzeba pamiętać, że dotyczy to wynajmu mieszkań nie wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. W razie wątpliwości, która ze stron odpowiada za naprawę bądź remont, można przyjąć, że kosztami z nimi związanymi powinien zostać obciążony wynajmujący - tłumaczy Maciej Żyłka z D.A.S.

autor: D.A.S. Towarzystwo Ubezpieczeń Ochrony Prawnej S.A.

aktualizacja: 15.07.2014

Oferta tygodnia

Działka na sprzedaż: mazowieckie, Targówka, Leśna

Działka ze stawem rybnym



Na sprzedaż działki budowlane ze stawem rybnym (1300 m2), położone niedaleko Mińska Mazowieckiego. Okolica spokojna i zielona - w odległości 0,5 km znajduje się bardzo duży kompleks leśny. Cena za 1 m2 wynosi 60 zł.