Baza lokalizacji zamknij
  • Województwo
Logowanie zamknij
  • Login:
  • Hasło:

Nie masz konta? Przejdź do formularza rejestracji

Rejestracja
Wyślij wiadomość zamknij
Wyślij wiadomość zamknij
logowanie
rynek pierwotny mieszkania domy działki komercyjne katalog firm aktualności kredyty hipoteczne
rejestracja agencji i deweloperów dodaj ogłoszenie

Zakup mieszkania: rynek pierwotny czy wtórny?

tagi tematyczne deweloper inwestycje mieszkaniowe nowe mieszkanie rynek pierwotny rynek wtórny zakup mieszkania
bloki
bloki

Zakup mieszkania to nie tylko duże wyzwanie finansowe, ale też inwestycja, która wzbudza emocje i niesie określone następstwa. Dlatego zanim podpiszemy umowę z deweloperem, warto zapoznać się z informacjami na temat inwestycji, sposobu finansowania zakupu oraz z podstawowymi zagadnieniami prawnymi dotyczącymi kupna mieszkania. 

Pierwszym zadaniem jakie czeka przyszłego nabywcę jest wybór lokalizacji i mieszkania w ramach danej inwestycji. Każde miasto ma dzielnice mniej i bardziej popularne – jednak ogólna zasada mówi, że im dalej od centrum, tym cena niższa. Kryterium decydującym jest zazwyczaj zasobność naszego portfela - warto przemyśleć, czy zapłacić wyższą cenę za atrakcyjne położenie, czy zamieszkać w mniej prestiżowym miejscu – ale stać się właścicielem tańszego lub większego mieszkania. Najpierw jednak odpowiedzmy sobie na kilka pytań: czy wolę mieszkać w centrum, czy zgadzam się na dojazdy, ale preferuję ciszę i więcej zieleni? Do jakich rejonów miasta dojeżdżam – ile czasu potrzebuję na przemieszczenie się z upatrzonego mieszkania do pracy?

Zamierzasz kupić nowe mieszkanie? Sprawdź inwestycje mieszkaniowe w całej Polsce >>

Kolejne pytanie: czy akceptujemy mieszkanie w trakcie budowy, czy chcemy zakupić mieszkanie gotowe? Zarówno jedna jak i druga opcja ma swoje wady i zalety. - Jeśli nabywca zainteresowany jest mieszkaniem w dopiero rozpoczynanej inwestycji, ma wówczas do wyboru sporą pulę mieszkań, ponadto deweloper może zaoferować korzystniejszą cenę oraz można dokonać zmian lokatorskich, czyli dostosować rozkład lokalu i jego niektóre parametry techniczne do indywidualnych potrzeb. Mieszkanie deweloperskie gotowe (z pozwoleniem na  użytkowanie) to nieco wyższa cena, ale za to odpada ewentualny stres związany z terminowością całego procesu budowy - o wiele szybciej można zamieszkać w wymarzonym M - podpowiada Jacek Bielecki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dobrze jest przyjrzeć się kilku wybranym inwestycjom jednocześnie, aby mieć możliwość porównania, dlatego warto wybierać dewelopera, który zrealizował już kilka inwestycji – można je obejrzeć, porozmawiać z mieszkańcami na temat plusów i minusów danej inwestycji i samego inwestora. Oprócz zapoznania się z informacjami ze strony internetowej dewelopera, warto poczytać, co na temat wybranej przez nas firmy deweloperskiej piszą jej dotychczasowi klienci. Jednak trzeba pamiętać o tym, że nie powinnyśmy podejmować decyzji opierając się jedynie na opiniach z forów internetowych. Internet, jak wiadomo, to medium które pozwala na dużą anonimowość, dlatego najłatwiej tam znaleźć jedynie masą niewybrednej krytyki aniżeli racjonalne i rzeczowe wypowiedzi. Traktujmy zatem fora jako dodatkowe, a nie zaś kluczowe źródło wiedzy na temat danej inwestycji. Dobrze jest wybrać się na teren inwestycji – nic nie zastąpi osobistej wizytacji i rozmów z mieszkańcami – czy to interesującego nas osiedla, czy uprzednio już wybudowanych.

Pamiętajmy, że upatrzone przez nas mieszkanie to nie tylko jego układ, cena czy położenie na piętrze. Trzeba zwrócić uwagę na całe osiedle – architekturę budynków, sposób zaaranżowania wspólnej przestrzeni, ilość zieleni, plac zabaw dla dzieci i jego usytuowanie, charakter i rodzaj osiedlowych sklepików i usług, jeśli takie zaplanowano na danej inwestycji.

Zadajmy sobie również pytanie w jakim celu nabywam mieszkanie – czy jest ono docelowym lokum, zatem czy jego układ odpowiada potrzebom rodziny jaką ewentualnie stworzę? Jeśli tak, czy jest ono w pobliżu szkół, przedszkoli, terenów zielonych? Ile czasu zabierze mi dojazd z pracy celem odbioru dziecka z przedszkola?

Jeśli jest to mieszkanie nabyte w celach inwestycyjnych, istotnym jest czy znajduje się w „modnej” dzielnicy – dla tego typu mieszkań kluczowa jest lokalizacja. Pamiętajmy też, że najłatwiej sprzedać mieszkanie relatywnie małe, (najchętniej kupowane są obecnie niewielkie dwupokojowe lokale), doskonale skomunikowane z centrum miasta. O tym, czy mieszkanie łatwo znajdzie przyszłego nabywcę decyduje nie tylko lokalizacja, cena i metraż. Może w przyszłości w okolicy lokum, które zakupimy, powstanie linia metra lub nowa droga czy infrastruktura usługowo – handlowa? 

Ze względu na ograniczone możliwości zakupowe wracają do łask mieszkania budowane od lat 60. do 80. – czyli tzw. wielka płyta. Mieszkania te są tańsze, przy jednocześnie dobrej infrastrukturze. Jeśli zamierzamy zainwestować w tego typu lokum, lepiej wybierać niski budynek w dobrej lokalizacji i dzielnicy. W przyszłości wielka płyta, ze wszystkimi swoimi wadami (rosnące koszty utrzymania) może być towarem, na który trudniej będzie znaleźć nabywcę. Z biegiem lat gierkowska spuścizna będzie znacznie tańsza niż budynki, które powstawały od lat 90.

Podstawowe porównanie zakupu lokalu na rynku pierwotnym i wtórnym

Kryteria porównania     Rynek pierwotny                      Rynek wtórny          
Mieszkanie jako inwestycja nowe mieszkanie jest lepszą lokatą kapitału (oczywiście zależy to także od lokalizacji i jakości samej inwestycji); stanowi też większą kartę przetargową w negocjowaniu warunków kredytu z bankiem. mieszkanie używane – jako nieco „zużyte”, ma z reguły większe koszty amortyzacji i remontów w przyszłości. Cechuje się zwykle gorszym stanem technicznym niż nowe, aczkolwiek wiele budynków np. z tzw. wielkiej płyty zostało ostatnio poddanych modernizacji.
Koszty transakcji Opłaty notarialne są identyczne w obu przypadkach, ponosimy także koszty ubezpieczenia kredytu do momentu urządzenia księgi wieczystej i wpisania do niej hipoteki. Tu zwykle należy liczyć się z prowizją pośrednika.
Jeżeli mieszkanie ma księgę wieczystą, tańszy jest koszt tymczasowego ubezpieczenia kredytu na czas do wpisania hipoteki do księgi.
Lokalizacja, estetyka nowe mieszkania to jednocześnie bardziej nowoczesna architektura, ciekawiej zaaranżowane lokale i z reguły młodzi sąsiedzi.
Nowe budynki zwykle mają podziemne parkingi, minusem jest częsty brak osiedlowej zieleni, drzew i stosunkowo blisko siebie rozplanowane budynki.
lokalizacja mieszkań z rynku wtórnego jest często lepsza (bliżej centrum, lepsza komunikacja), lepsza infrastruktura (sklepiki osiedlowe, żłobki, przedszkola i szkoły, biblioteki).
Minusy to wyższe koszty utrzymania (ogrzewanie, remonty), niekiedy gorsza struktura społeczna, krzywe i niskie mieszkania, budynki z zsypami oraz brak miejsc parkingowych.
Umowa jest „dwuetapowa” – umowa przedwstępna (najlepiej w formie aktu notarialnego) oraz przenosząca własność (także w formie aktu), kiedy to stajemy się w pełni właścicielami mieszkania. Warto obie umowy konsultować z prawnikiem. Tu również najczęściej podpisujemy umowę przedwstępną i ostateczną. Jeżeli nie korzystamy z porady prawnika, warto sprawdzić czy osoba sprzedająca jest właścicielem lokalu. Uczynimy to  sprawdzając księgę wieczystą (dział II - własność). Bezpłatnie sprawdzimy daną księgę na stronie ekw.ms.gov.pl
Kwestie prawne jest zakładana nowa księga wieczysta dla danego lokalu/właściciela, co kosztuje 60 PLN. Czasem brak jest księgi wieczystej, co uniemożliwia wzięcie kredytu, jednak najczęściej księga już jest. Trzeba zwrócić uwagę na stan prawny lokalu i budynku oraz komplet dokumentów (abyśmy np. nie zakupili mieszkania zadłużonego lub z zameldowanym lokatorem).

autor: PZFD

aktualizacja: 05.04.2012

Oferta tygodnia

Działka na sprzedaż: mazowieckie, Targówka, Leśna

Działka ze stawem rybnym



Na sprzedaż działki budowlane ze stawem rybnym (1300 m2), położone niedaleko Mińska Mazowieckiego. Okolica spokojna i zielona - w odległości 0,5 km znajduje się bardzo duży kompleks leśny. Cena za 1 m2 wynosi 60 zł.